נדל"ן

ראש שקט: מי הוא היזם הישראלי שגרם ליותר מ-300 משפחות לקבל הכנסה פסיבית מנדל״ן בארה״ב?

אלפי ישראלים מתלבטים מה לעשות עם הכסף שחסכו, איפה להשקיע אותו וכיצד לגרום לו לעבוד עבורם. בזמן שיותר מ-300 משפחות בארץ כבר מכניסות אלפי ואפילו עשרות אלפי שקלים בלי להניף אצבע, באמצעות יזם נדל״ן שעושה את כל העבודה עבורם. ״ראש שקט״, ו״לתת לכסף לעבוד בשבילי וללכת לישון״ אלה המשפטים שחוזרים על עצמם בכל פעם שאנחנו נפגשים עם לקוחות שלו. יצאנו לברר על מה כל המהומה וכיצד פרקטיקת ההשקעה שלו שנקראת: ״מולטי יוניט״, נותנת לו ביטחון כל כך גדול ברמת הסיכון הנמוכה של העסקה, מה שמאפשר לו אפילו להכניס לחוזה סעיף שאומר שהוא לא יקבל שקל אחד, עד שהמשקיע יקבל מינימום של תשואה מסויימת בחזרה, שנקבע בהתאם לסוג העסקה.

 

דניאל איבגי 20.6.21 // 10:15

יריב גולן (47) הוא אחד מיזמי הנדל״ן הוותיקים והמוכרים בתחום. במהלך הקריירה שלו הוא גרם ליותר מ-300 משקיעים ישראלים להגיע למצב בו הם משקיעים בנדל״ן אמריקאי במחיר נמוך ממה שהמקומיים משקיעים, ובו בעת להכניס הכנסה פסיבית משמעותית שמשנה את חייהם. נכון להיום, יריב גולן מנהל את קבוצת גולן קפיטל – אחד מבתי ההשקעות המובילים להשקעות נדל"ן, בהיקף עסקאות בשווי הגבוה מ-40 מיליון דולר, וטוען ש: ״כל אדם שצבר מעל 75,000 דולר בחייו ומשקיע לפי השיטה הנכונה בנדל״ן בארה״ב, מבטיח את השקט הפיננסי שלו לדורות!״. 

נפגשנו עם יריב גולן במשרדיו אשר ממוקמים במגדלי העסקים המפוארים בת״א, כדי לברר מקרוב מהי רמת הסיכון, כמה התעסקות ההשקעה דורשת מאיתנו, כמה כסף אנחנו יכולים להרוויח ולמה שווה לנו להשקיע יחד איתו?

היי יריב, למה להשקיע בארה״ב?

״תראה, יש מספר סיבות למה להשקיע בארה״ב. הראשונה שבהן היא כמובן העלות. המון משקיעים רוצים להשקיע בדירה בארץ, ולאחר מכן מגלים שהם צריכים לקחת משכנתא בגובה מיליון שקלים. ומשכנתא כזאת למעשה, היא התחייבות כלכלית מאוד גבוהה וההחזר החודשי יכול להעמיס מאוד על ההכנסה החודשית ויוצרת את ההפך – במקום שנגרום לכסף שלנו לעבוד ולהגדיל את ההכנסה החודשית שלנו, ולתת לנו יותר ״אוויר״ – הוא מכביד עלינו ומוסיף לנו דאגות. בארה״ב לעומת זאת, אם יש לך 75,000 דולר – אתה יכול להשקיע בלי לקחת שום הלוואה. 

בנוסף, זאת התשואה משכירות. אם בארץ קנית נכס בשווי 1.5 מיליון שקלים, ואתה מקבל שכירות חודשית של 4,000 שקל, בחישוב שנתי התשואה משכירות שלך עומדת על 3% ברוטו לפני הוצאות.

לעומת זאת, בארה״ב אם תשקיע 1.5 מיליון שקל תוכל לעשות הכנסה של 12,000 שקל נטו בחודש שזה פי 3 ממה שאפשר לעשות בארץ. מה שיותר יפה הוא שסף הכניסה להשקעה בארה"ב הוא נמוך ואפשר להתחיל בהשקעה של 250,000 שקל בלבד.״ 

כן, אבל אם יש נזילה, בעיה עם המזגן או כל דבר אחר… זה רחוק, זה מפחיד, אני לא יודע מה קורה שם ואין לי שליטה.

״היום כבר לא צריך לדאוג מהדברים האלה. אם אתה משקיע עם חברה יזמית רצינית ומנוסה, כמו אצלנו למשל – חלק מהעסקה יכלול גם את חברת הניהול שאנחנו עובדים איתה שנים. חברת הניהול היא חברה שמטפלת בנכס, בדיירים ולמעשה לוקחת מאיתנו כל התעסקות שלא תהיה…

בנוסף, בכל הנושא המשפטי, בירוקרטי, בנקאי וכדומה – אנחנו לוקחים את כל האחריות ומטפלים בהכל. גם אם יש אתגרים ובעיות שצצים במהלך הפרויקט, אנחנו כבר מנוסים ויודעים איך להתגבר על כל מכשול בדרך.״

אוקיי, ומה לגבי הסיכון, ככל שהתשואה גבוהה יותר, הסיכון גבוה יותר, לא??

״זאת שאלה חשובה מאוד, כי במקרה שלנו היא ממש לא נכונה. אני מתכוון לכך שאנחנו משתמשים במתודולוגיית השקעה שנקראת: ״מולטי יוניט״. 

לפני שאנחנו משקיעים בנדל״ן, אנחנו חייבים להבין שאנחנו (המשקיעים) הם אלה ששולטים ברמת הסיכון! ואני באופן כללי לא אוהב סיכונים. ישנן 2 דרכים להשקיע בנדל״ן. הראשונה, מה שרובנו מכירים היא רכישה של נכס שנקרא ״סינגל יוניט״. כלומר בית, יחידת דיור, משרד בודד או חנות מסחרית בתוך מתחם ואותם אנחנו משכירים למשפחה, לעסק וכו׳…

במקרה כזה, אם הדייר ששוכר מאיתנו את הנכס עוזב, או לא מצליח לשלם וכו׳ – אנחנו בבעיה כי 100% מההכנסה שלנו נעצרת בבת אחת. 

אך לעומת זאת, יש את הדרך השנייה. הדרך שנקראת ״מולטי יוניט״. בסוג ההשקעה הזה אנחנו קונים נכס שיש בו מספר גדול של שוכרים. בין אם זה בניין דירות, מרכז מסחרי או בניין משרדים. עכשיו, במקרה שיש לנו נכס שיש בו 10 שוכרים, אז הסיכון שלנו מתחלק ב-10. ואם יש לנו נכס שיש בו 30 שוכרים, אז הסיכון מתחלק ב-30 וכך הלאה…״

מדהים! אבל זה לא יקר יותר לקנות בניין עם 20 דירות?

״כמובן שזה יותר יקר! אך שים לב ידידי, במקרה שלנו לדוגמה אנחנו אוספים מספר משקיעים וקונים את הנכס יחד. כל משקיע – משקיע סכום מסוים בפרוייקט. ובהתאם לסכום שהשקיעו, כל אחד מקבל תמורה לפי החלק היחסי שלו בהשקעה.

כך שבאותו סכום בו רכשת יחידה אחת, אתה רוכש אחוזים ב-20 או 30 יחידות והסיכון שלך פשוט מצטמצם פלאים. 

בנוסף לכך, אם כבר מדברים על סיכון, אז אצלנו אנחנו בוחנים את השוכרים, את הרקע ואת יכולת ההחזר שלהם ולא מקבלים כל אחד. וגם אם יש שוכר בעייתי, יש לנו הרבה קשרים וחברות שאנחנו עובדים איתן ותוך זמן מאוד קצר אנחנו נמצא מחליף. ככה שהסיכון יורד למינימום האפשרי.״

וואו! ותגיד, איך אתה יודע ב-100% ששווי הנכס יצמח וההשקעה תצליח?

תראה, אין דבר כזה בעולם ההשקעות ״יודע ב-100%״! אך מצד שני, לפני כל עסקה שאנחנו עושים יש תהליך שלם שאנחנו עוברים כדי לבחור את הנכס. זה לא ״נראה טוב, נוריד אותו קצת במחיר ונקנה״. ממש לא. 

לפני שאנחנו רוכשים נכס אנחנו מבצעים מספר שלבים של בדיקות.

1. שלב בדיקות הנאותות – כאן אנחנו בוחנים את כל העסקה, את הדוחות הכספיים, המצב הפיזי של הנכס, שולחים מהנדס שבודק את הנכס, שולחים רו״ח שעובר על הדוחות הכספיים של הנכס כדי לוודא שהוא באמת מכניס כמו שאנחנו מצפים ושלא היו בעיות.

לאחר מכן, אנחנו שולחים עו״ד שבודק בטאבו שהכל נקי, שאין שיעבודים על הנכס ואין סכנות משפטיות שמתחבאות לנו בהמשך. 

2. שלב בדיקת סביבת הנכס – אחרי שבדקנו את הכנס עצמו, אנחנו רוצים לבדוק את הסביבה שלו… תחשוב על זה, אף אחד לא ירצה לקנות וילה ענקית עם בריכה ו-8 חדרים אם היא נמצאת בשכונת פשע הכי מפחידה בארה״ב – נכון? 

בבדיקה הזאת אנחנו מבררים שזה ללא אזור שומם, מוודאים שהאזור מתפתח מבחינה כלכלית וקהילתית. בודקים שהאוכלוסייה נמצאת בחתך סוציו אקונומי שמתאים לסוג ההשקעה (בד״כ גבוה).  למשל אם קונים מרכז מסחרי, אנחנו רוצים לדעת כמה כלי רכב עוברים בכביש ליד המרכז המסחרי במהלך היום/שבוע – נתון חשוב עבורנו כדי לדעת מה רמת החשיפה של המרכז המסחרי לאנשים.

3. בדיקת כלכלה מקומית – בשלב הזה אנחנו מוודאים שהכלכלה היא כלכלה מבוזרת… כלומר לא מסתמכת על ענף אחד מרכזי. למשל ב-2008 הקריסה של ענף הרכב במישיגן הפיל 80% מהעבודה באזור כי כולם עבדו בענף הרכב.

בנוסף, גם חשוב לנו שהכלכלה תהיה מפותחת, עיר עם תנופת בנייה, עיר שקולטת אנשים חדשים, מקומות עבודה בגדילה וכו׳ זה תמיד עוזר להבטיח את הצמיחה של הנכס.

4. הבנק המלווה שלנו בארה״ב, אותו הבנק שאנחנו לוקחים כדי שישלים את המימון לעסקה שאנחנו עושים – הוא בעצמו שולח אנשי מקצוע לבדוק את הנכס ולאשר אותו. ותאמין לי, אם חשבת שהבנקים בארץ קשים – אז באמריקה הם קשים פי כמה. תחשוב כמה בדיקות עושה בנק שמלווה כמה מיליוני דולרים לעסקה ומעבר לבדיקות שהם עושים על הנכס, הם בודקים גם את היזם עצמו, את הרקע והניסיון שלו.״ 

נשמע מדהים! אבל חייב להיות איזשהו ״קאטץ׳׳ בכל ההשקעה הזאת לא?

תראה אני לא יודע על שום ״קאטץ״… כל המשקיעים שמשקיעים איתי הם לא סתם אנשים שאנחנו מוכרים להם עסקאות ומקבלים עמלה.  

הלקוחות שלי הם גם שותפים יחד איתי באותו פרויקט. אני משקיע את ההון שלי, בדיוק איפה שאני אומר ללקוחות להשקיע את ההון שלהם… ככה שכל משקיע יכול להרגיש בטוח כשהוא משקיע איתי כי האינטרס שלנו משותף – לעשות כסף מהעסקה. 

ויותר מזה, אני חותם בחוזה שאני לא מושך כסף אם המשקיע לא עשה מינימום תשואה מסוימת על ההשקעה.

אני לא רוצה לפגוע בשם של אף אחד, אבל אני יכול להגיד לך שיש חברות השקעות שהן לא היזם. הן למעשה חברות שיווק של נכסים, המטרה של חברות כאלה היא פשוט להביא ליזמים לקוחות שישקיעו אצלהם ולקבל עמלה. לא מעניין אותן אם העסקה תצליח, הן רק רוצות למכור ליזמים את המשקיעים. במקרה שלנו, אנחנו בעצמנו היזמים ואנחנו נפגשים עם המשקיעים אחד על אחד.״

עכשיו אני מבין… ותגיד - השקעה כזאת מתאימה לכל אחד?

״ תראה, קודם כל מי שרוצה להשקיע חייב שיהיו לו 75,000 דולר ומעלה פנויים להשקעה. אגב, הייתי אומר שההשקעה מהסוג הזה מתאימה במיוחד לאנשים שרוצים שקט נפשי, לא רוצים להתעסק בכלום. רוצים לתת למישהו את הכסף ולישון בשקט בזמן שהוא עושה את העבודה.

וכמובן אלה שהבינו שבארץ הם בחיים לא ישיגו תשואות כמו שאפשר לעשות בארה״ב ב-5 שנים של השקעה.״

נשמע נהדר! אז איך מתחילים?

״לפני שאנחנו עושים את הקפיצה למים – אני ממליץ לכל אדם שמעוניין להשקיע בשיטת מולטי יוניט יחד איתנו בחו״ל לצפות בהדרכה בה אני מסביר הכל על מודל ההשקעה שלנו ואז לקבוע איתנו פגישה כדי להתאים לו את העסקה בהתאם ליכולות, לציפיות ולמטרות שלו.״

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »