תראה, אין דבר כזה בעולם ההשקעות ״יודע ב-100%״! אך מצד שני, לפני כל עסקה שאנחנו עושים יש תהליך שלם שאנחנו עוברים כדי לבחור את הנכס.

חשוב לבצע את כל הבדיקות בקפדנות ולא לוותר על שום שלב.

1. שלב בדיקות הנאותות – כאן אנחנו בוחנים את כל העסקה, את הדוחות הכספיים, המצב הפיזי של הנכס, שולחים מהנדס שבודק את הנכס, שולחים רו״ח שעובר על הדוחות הכספיים של הנכס כדי לוודא שהוא באמת מכניס כמו שאנחנו מצפים ושלא היו בעיות.

לאחר מכן, אנחנו שולחים עו״ד שבודק בטאבו שהכל נקי, שאין שיעבודים על הנכס ואין סכנות משפטיות שמתחבאות לנו בהמשך. 

2. שלב בדיקת סביבת הנכס – אחרי שבדקנו את הכנס עצמו, אנחנו רוצים לבדוק את הסביבה שלו… תחשוב על זה, אף אחד לא ירצה לקנות וילה ענקית עם בריכה ו-8 חדרים אם היא נמצאת בשכונת פשע הכי מפחידה בארה״ב – נכון? 

בבדיקה הזאת אנחנו מבררים שזה ללא אזור שומם, מוודאים שהאזור מתפתח מבחינה כלכלית וקהילתית. בודקים שהאוכלוסייה נמצאת בחתך סוציו אקונומי שמתאים לסוג ההשקעה (בד״כ גבוה).  למשל אם קונים מרכז מסחרי, אנחנו רוצים לדעת כמה כלי רכב עוברים בכביש ליד המרכז המסחרי במהלך היום/שבוע – נתון חשוב עבורנו כדי לדעת מה רמת החשיפה של המרכז המסחרי לאנשים.

3. בדיקת כלכלה מקומית – בשלב הזה אנחנו מוודאים שהכלכלה היא כלכלה מבוזרת… כלומר לא מסתמכת על ענף אחד מרכזי. למשל ב-2008 הקריסה של ענף הרכב במישיגן הפיל 80% מהעבודה באזור כי כולם עבדו בענף הרכב.

בנוסף, גם חשוב לנו שהכלכלה תהיה מפותחת, עיר עם תנופת בנייה, עיר שקולטת אנשים חדשים, מקומות עבודה בגדילה וכו׳ זה תמיד עוזר להבטיח את הצמיחה של הנכס.

4. הבנק המלווה שלנו בארה״ב, אותו הבנק שאנחנו לוקחים כדי שישלים את המימון לעסקה שאנחנו עושים – הוא בעצמו שולח אנשי מקצוע לבדוק את הנכס ולאשר אותו. ותאמין לי, אם חשבת שהבנקים בארץ קשים – אז באמריקה הם קשים פי כמה. תחשוב כמה בדיקות עושה בנק שמלווה כמה מיליוני דולרים לעסקה ומעבר לבדיקות שהם עושים על הנכס, הם בודקים גם את היזם עצמו, את הרקע והניסיון שלו.״