נדל"ן

תוכן מקודם

רק בישראל: מדירת אשפתות לדירת חלומות מפוארת בלי להשקיע שקל

גרים בבניין שנבנה לפני 1980? אם כן, רוב הסיכויים שאתם יכולים לקבל דירה חדשה וגדולה יותר עם מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. והכי טוב? זה בחינם. אם הדירות בבניין שלך שוות לפחות 1.5 מיליון שקלים ועדיין לא קפצתם על רכבת התמ"א 38, ככה תעשו את זה לפני שיהיה מאוחר מדי ומבלי לסכן שקל.

דניאל איבגי  28.09.20 // 16:00

מי מאיתנו לא היה רוצה לקום בוקר בהיר אחד ולראות שהדירה הישנה שלו הפכה לדירת פאר בבניין שלא מבייש מלון 5 כוכבים עם סביבה ירוקה מודרנית ומטופחת? זה כבר לא סוד שהחלום הורוד הזה הוא מציאות של הרבה מאוד אנשים (אולי אפילו של השכן ממול).

רקע קצר וחשוב: לפי כל התחזיות, 80% מהמבנים שנבנו לפני 1980 לא ישרדו את רעידת האדמה הבאה שתהיה בישראל. במקרה כזה, האמת העצובה היא שבגלל שהבניינים לא מבוטחים, רוב בעלי הדירות יישארו חסרי כל ולא יוכלו כלכלית להרשות לעצמם לשקם את דירתם או לקנות דירה חדשה. 

ההבנה הזאת גרמה לממשלת ישראל לקבל החלטה אסטרטגית שצריך לחזק את כל המבנים כדי למנוע את אסון הבא, ואם אי אפשר לחזק – אז להחליף ולבנות בניין חדש במקום (פינוי בינוי). ואכן, באפריל 2005 הממשלה עשתה משהו טוב לשם שינוי ואישרה את חוק התמ"א 38.

בזמן שהכוונה המקורית הייתה לחזק מבנים ישנים בכל הארץ ובעיקר בישובי עימות ובפריפריה, הסתבר, שמי שקפצו על ההזדמנות הגדולה היו דווקא בעלי דירות במרכז הארץ. בשנים האחרונות אלפי ועדי בתים במרכז הארץ החליטו "לקפוץ על הרכבת" ולעשות מהלך שגם משפר עשרות מונים את איכות החיים, בטחונם ורווחתם של בעלי הדירות בבניין, וגם מעלה דרסטית את שווי הנכס במאות אלפי שקלים ויותר. בנוסף, עליית הערך הזו מתרחשת מרגע שנחתם חוזה מול יזם ואף לפני שהוצא היתר בניה וביצוע בנייה בשטח.

שוקי מזרחי, בעליה ומנהלה של חברת "החיים יפים סגנון אחר בנדל"ן".

את התרחיש האופטימי הזה מסתבר שכל אחד שעונה לקריטריונים יכול להשיג, כך טוען אחד היזמים המובילים בתחום מר שוקי מזרחי, בעליה ומנהלה של חברת "החיים יפים סגנון אחר בנדל"ן".

לטענת מזרחי, "לא לבצע תמ"א 38 זה מצב שבו כולם מפסידים, ובעיקר מרחפת מעל הדיירים סכנת חיים תמידית. חיים בעליבות בבניינים ישנים (חלקם הוכרזו אפילו כבניינים מסוכנים), ללא מעלית, לא פעם בכפיפה אחת עם חולדות ועכברים ועם ביוב קורס. זה פשוט פספוס אדיר!"

שוקי שאתה אומר "סכנת חיים", למה אתה מתכוון?

"תגיד לי, היית רוצה להיות בבית שלך עם המשפחה והילדים אם מחר הייתה רעידת אדמה של למעלה מ-6 בסולם ריכטר? ואם מחר חס וחלילה תתחיל שוב מלחמה וירי טילים של חיזבאללה מצפון וחמאס מדרום ומי יודע מה עוד… היית מרגיש בטוח כל עוד אין לך ממ"ד כמו שצריך? היית רוצה לחיות במצב כזה בבנין שאינו בנוי בתקנים הכי חדישים ואינו מוגן?!"

ברור שלא.

"לא חשבתי אחרת. אתה יודע איך זה ישראלים, אדישים אדישים עד שקורה משהו… ואז הם מאבדים את הצפון."

אם ככה, למה לא כולם עשו עד היום תמ"א 38 אצלם בבניין?

"אה, האמת שיש מיליון ואחת סיבות… אין ספק שרוב המדינה כבר מכירה את עיקרי התוכנית, זה לא חדש. מה שכן, יש לך בניינים עם דיירים שלא מפסיקים לריב ביניהם, ואם אין הסכמות אי אפשר לצאת לדרך. זה הדבר הכי גרוע דיירים שמחפשים לריב ולהתנצח.

בנוסף, יש אנשים שחוששים להיכנס לפרויקט כזה כי זה נראה להם מסוכן וכאב ראש שלוקח הרבה שנים (אבל זה ממש לא ואני כבר אוכיח לך). ולבסוף, יש ועדי בתים שכן כבר נכנסו לתהליך עם יזם אבל הוא ייבש אותם במשך שנים, שום דבר לא התקדם והם התייאשו."

אוקיי, ומעבר לנושא הבטיחותי, למה לדעתך הפספוס הוא כל כך גדול?

"אני אגיד לך למה. חלון ההזדמנויות של התמ"א לא יהיה פתוח כל הזמן, בעיקר ככל שערי המרכז המבוקשות נדחסות ומצטופפות יותר ויותר, החוק משתנה וככל שהזמן עובר הסיכוי לעשות מהלך הולך ויורד. 

חוק התמ"א (תכנית מתאר ארצית 38) התיר ומתיר תוספת של 25 מ"ר לכל דירה שמאפשרים בה הוספת ממ"ד ואפילו חדר נוסף. עקב ציפוף הבניינים בעקבות ביצוע מאסיבי של פרויקטים כאלו, הוציאו מספר ראשי ערים תקנות מקומיות והגבילו את התוספת ל12 מ"ר בלבד. לא ירחק היום ותותרנה תקנות של חיזוק ועיבוי חדרים קיימים בבניין ללא כל תוספת מטר לבעלי הזכויות. מה שכן, כל עוד אפשר לעשות את המהלך הזה בתנאים של היום, הרווח לבעל הדירה הוא עצום…

תבין, במקרה הכי בסיסי של  חיזוק המבנה בלבד (תמ"א 38-1), הדיירים מרוויחים ממ"ד, מעלית, מרפסת שמש, לעיתים גם מחסן (תלוי במבנה הבנין והמגרש) ובבניין עצמו משפצים את הלובי. 

בנוסף מחליפים תשתיות כמו ביוב, גינון, שבילים, תיבות דואר, ארונות חשמל ומים. משנים לחלוטין את תצורת הבניין מבחוץ, כולל החלפת חיפוי ותריסים, החלפת דלתות כניסה, יצירת מסתורי כביסה,  מזגנים ועוד ועוד על פי דרישות ותקנים עכשוויים. 

זה במקרה של תמ"א 1, נכון? מה מקבלים במקרה של "פינוי בינוי"?

"במקרה של תמ"א 2 (פינוי בינוי) שממש הורסים ובונים מחדש, בעלי הדירה מקבלים דירה חדשה מהניילון עם תוספת של עד 25 מ'. תחשוב למשל שבתל אביב מטר שווה כ-50 אלף שקל, זה אומר תוספת של יותר ממיליון שקל לערך הדירה רק עם התוספת הזו. בנוסף יש שלל שדרוגים כמו ממ"ד, מרפסת, מחסן מעליות, חדרי אופנים, מועדון דיירים… לעיתים גם בריכה וחדר כושר כשאפשר. 

כל סביבת הבניין משתנה, חניות תחת הקרקע ומעל לקרקע, פיתוח סביבתי מודרני, גינות, שבילים מתקני משחק ומה לא… זה גם שדרוג מטורף ברמת החיים, גם שינוי מקצה לקצה בבטחון, בהרגשה באווירה, וגם עלייה משמעותית בערך הדירה מבחינה כלכלית."

נשמע שלדייר יוצא מזה המון, מה יוצא לך מזה כיזם?

"פשוט מאוד. לדיירים ולי כיזם יש אותו אינטרס! אנחנו לא אחד נגד השני, אלא בשותפות מלאה האחד עם השני. זוהי תפיסת העולם שלי ולפיה אני פועל כבר שנים! כל מה שהדיירים מקבלים, גם אני מקבל. כיזם הרי אני מקבל עוד יחידות דיור בקומות גבוהות יותר, ומן הסתם הדירות שאני בונה בשבילי הן אותן הדירות שאני בונה גם לדיירים (במקרה של תמא 38-2 פינוי ובינוי). 

אם הצלחנו וקיבלנו יותר זכויות בנייה ואישור לדירות גדולות יותר, כולם מרוויחים מזה. אנחנו באותה סירה וזה מה שלפעמים אנשים לא מבינים: היזם צריך וחייב להרוויח כדי שיוכל לספק ולקיים את כל התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות, הספקים וקבלני המשנה. 

ללא רווח, אף יזם לא יקבל ליווי בנקאי ועם כאלה אסור לעשות פרויקט שכן בעלי הזכויות חושפים עצמם לקטסטרופה ואסון כלכלי שקשה מאוד להתאושש ממנו אם בכלל!"

שמע, אף אחד לא רוצה לגלות שדפקו אותו, אפשר להבין אותם.

"ידידי היקר, אם מתנהלים נכון אין לדיירים שום סיכון. ברגע שיש חוזה מסודר עם יזם ויש ליווי בנקאי עם ערבות, הדיירים מוגנים. במקרה הכי גרוע שהיזם פושט רגל, הבנק מחויב לתת לדיירים את כל מה שהיזם התחייב ככה שאין פה שום סיכון."

רגע, אתה רוצה להגיד שאם אתה כיזם פושט רגל הדיירים לא נפגעים?

"נכון מאוד! כל הסיפורים על אותם פרויקטים שנכשלו ואנשים ש'הפסידו את התחתונים', זה בגלל שהם הימרו על הדירות והרכוש שלהם ולא דאגו לקבל מהיזם ערבות בנקאית מלאה."

אבל בכל זאת, אין פה שום סיכון לדיירים?

"שום כלום. חותמים חוזה מסודר עם כל המפרט שכל דייר הולך לקבל (זה המקום לספר שאני לא מאמין בקומבינות, אצלי כל הדיירים מקבלים  את אותה התמורה, אחרת אין עסקה). לבעלי הזכויות יש עורך דין שדואג שהכל יעבוד כשורה, אם משהו קורה ליזם הבנק ערב לזה, ואם משהו קורה לקבלן המבצע אני כיזם מוצא קבלן חדש (זה דאגה שלי לא של הדיירים). אני והבנק המלווה אותי בפרויקט אחראיים כלפי בעלי הזכויות לקיום כל התחייבויותינו ע"פ החוזה. אין פה עניין של אמון, הכל כתוב בהסכם שחור על גבי לבן."

מה הכוונה? תסביר לי רגע איך הולך התהליך…

"מאוד פשוט. שלב ראשון, הדיירים ממנים ועד מייצג של הבניין. שלב שני, הדיירים על ידי הועד המייצג ממנים עורך דין שילווה, ייצג אותם וישמור על זכויותיהם. בשלב השלישי או קודם לכן, הועד בוחר יזם שיוביל את הפרויקט.

בשלב הרביעי, עורכי הדין של היזם מציגים חוזה התקשרות למייצג בעלי הזכויות, ומשם מגיעים להסכם המקובל על כולם. צריך מספיק חתימות דיירים כדי לצאת לדרך (80% חתימות בפינוי בינוי ו67% בתמ"א 1 לכל הפחות). אחרי שיש חתימות על החוזה הסופי של רוב נדרש על פי חוק מבעלי הזכויות, היזם חותם על החוזה.

בשלב החמישי, היזם מגיש בקשה להיתר בנייה בדרך כלל תוך כ-60 יום מיום חתימתו על החוזה. אישור הבקשה לוקח בין 1-3 שנים (תלוי כמובן ברשות המקומית, בטיב הבקשה ומקצועיות מגיש הבקשה). בשלב השישי והאחרון, אחרי שיש היתר בניה, פשוט מתחילים לבנות."

אבל שוקי, זה לא לוקח שנים לסיים פרויקט כזה?

"ממש לא. אם זה היה נכון, לא היית רואה סביבך בכל פינה פרויקטים שעברו תמ"א, ושנינו יודעים שזה קורה מדי יום. תלוי כמובן באיזה סוג תמ"א מדובר, אבל אם הכל זז מהר ואין עיכובים, תוך 3-7 שנים מסתיים כל התהליך מהרגע שיוצאים לדרך.

מה שכן, בזמן שהפרויקט מתקדם מבחינת תכנון והסדרת הליווי בנקאי, הדיירים לא צריכים לעשות או לשנות דבר. בכל השלבים עד קבלת ההיתר מבחינת הדייר לא קורה כלום, רק שמתחילה הבנייה ה"אקשן" מתחיל.

בתמא 38-1 חיזוק עיבוי ובינוי אנו דואגים לבודד את הדיירים משטחי הבניה והשיפוץ ככל שאנו יכולים. בפינוי ובינוי בעלי הדירות מקבלים ערבות בנקאית על מלוא שווי דירתם העתידית, בנוסף הם מקבלים תשלום על שרותי אריזה ועוברים למגורים היכן שיחפצו. אנחנו היזמים משלמים דמי שכירות ראויים למשך כל זמן הבניה כולל ערבות לתשלום דמי השכירות של הבנק המלווה."

ושורה תחתונה, כמה זה עולה לדיירים או לועד?

"כלום. שום דבר. כל הרעיון בתמ"א, כל מערכת היחסים היא כזו שאני בתור היזם לוקח את כל הסיכון. כל העלויות, מהשמאי ועד האדריכל וכל ההתחייבויות לבנק ולרשויות. אנו נושאים בשכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הזכויות, אנו משלמים שכר טרחת מפקח בניה מטעם בעלי הזכויות. במקום בו נדרש שמאי אנו נושאים בשכרו עבור בעלי הזכויות – זה הכל עלי. לדייר יש רק מה להרוויח (והרבה), שום הוצאה ושום סיכון. תגיד לי יש יותר טוב מזה??"

שמע, זה באמת נשמע פצצה. ומה קורה במצב שבו היזם "מייבש" את הדיירים ולא מקדם את הפרויקט, יכול לקרות דבר כזה?

"לצערי קרו דברים כאלה בעבר בגלל הסכמים לא מספיק טובים. אצלי אין כזה דבר, אני מתחייב לזמנים בהסכם.

בתור היזם של הפרויקט, מהרגע שיש הסכם חתום עם רוב נדרש של בעלי הזכויות (ובטח ובטח מרגע שיש היתר בנייה), האינטרס היחיד שלי הוא לסיים את הבנייה כמה שיותר מהר. כל יום שעובר לי כיזם יש עלויות (עובדים, מימון, שכירויות וכו'), כך שמהרגע שיוצאים לדרך אני דוחף את הפרויקט בכל הכוח במטרה לסיים הכי מהר, הכי יעיל, הכי טוב ובמיומנות ככל הניתן. לכן, אצלי בחברה אני דואג לבקר אישית כל תהליך עבודה או שינוי שנעשה בפרויקט.

חשוב להדגיש, ההתחייבות ללוח זמנים מגובה בחוזה. לא צריך לתת בי אמון או משהו (למרות שתמיד חשוב מאוד שיהיה אמון הדדי). אם לא עמדתי בדדליין, אפשר להפעיל כנגדי סנקציות עד כדי לפטר אותי! במילים אחרות, עלי כל חובת ההוכחה וכל הסיכון, ויש לי אינטרס לסיים את הבנייה כמה שיותר מהר."

לאמא שלי בבניין היה יזם שהבטיח הבטחות, 3 שנים מרח אותם ובסוף לא יצא כלום.

"אני יודע, זה על הפנים ומקרים כאלה פוגעים בשם של כל היזמים הטובים והישרים. בוא אני אספר לך סיפור קצר, התנסות אמיתית לדוגמא ומופת:

חבר טוב בשם אייל פרסם לאחרונה שהוא מכיר יזם טוב והציע לקשר בינו לבין בעלי זכויות בהקשר לביצוע פרויקט תמ"א אצלם. תוך כמה ימים, פנה אליו ועד בניין של רחוב קרן היסוד 30 בנהריה. הם סיפרו סיפור על יזם שלהבנתם עיכב אותם 3 שנים על תמ"א 1 (שלא קרתה). היה להם כבר עו"ד וועד, אבל אני לא רציתי להיכנס למקום שיש יזם אחר כי אני לא רוצה שיעשו לי את זה…

כעבור שבוע, פתאום אני מקבל טלפון מאותו ועד שהחליט להודיע ליזם המעכב שהדיירים רוצים להתנתק ממנו. תוך כמה ימים נפגשנו (2 מטר מרחק מאחד לשני כי זה קורונה) ממש בקומת הכניסה והחניה של הבניין בנהריה. החבר'ה הביאו את העו"ד שמייצג אותם, חתמו בנקודת זמן חדשה על מינוי ועד כדין ומינוי עו"ד מייצג כדין, והם ביקשו ממני לקבל חוזה סופי. 

תוך שבועיים  העירו בעלי הזכויות ועורך דינם על החוזה, ולאחר מספר התכתבויות בערב אחד חתמו 12 בעלי הזכויות על החוזה. אני זומנתי לחיפה למשרדו של עורך דיני ובנוכחות מייצג בעליי הזכויות התכבדתי וחתמתי על החוזה. מיד למחרת החתימה שכרתי שרותיו של אדריכל מקומי והגשתי כבר לעיריית נהריה בקשה מכוונת להיתר בניה של הפרויקט.

מה שאומר, שתוך שנה יהיה פה היתר בנייה. ובעזרת השם עוד 30 חודש יימסר בניין חדיש, מחודש, מודרני, חזק ובטוח לבעליו הקיימים, החדשים והמאושרים!" 

שמע, זה מדהים איך מכלום בין לילה נוצרה פה עסקה..

"בדיוק, זה מה שקורה שיש מישהו מאחורה שדוחף חזק את הדברים יחד עם קבוצה מגובשת שעובד אחד עם השני ולא אחד נגד השני."

כמה חשוב באמת הנושא של גיבוש הדיירים?

"הניסיון שלי מלמד שאם אין שלום ואחווה בין כל הדיירים, הפרויקט לא ייצא לפועל. מה שכן, ראיתי כבר לא פעם מקרים שהתחילו ב'אין סיכוי' ונגמרו בעסקה שכל הצדדים יצאו מחויכים ומאושרים. עסקת תמ"א עם כל חדוות היצירה הקשורה בה, לא פעם ממיסה מטענים רגשיים שליליים שנצברו במשך שנים בין בעלי הזכויות. 

אני מאמין גדול בעסקה שבה כולם ומרוויחים, ומאמין אפילו גדול יותר בלשפר את הסביבה. בעסקה כזו שבאמת יש win-win מכל הכיוונים, אין שום סיבה לא להגיע להסכמות.

האמת, יש לי חוק: אני מוכן לשבת עם כל דייר שמתנגד ולשמוע מה יש לו לומר. אם הצלחתי לשכנע אותו, מה טוב. ואם לא, אני לא נכנס לעסקה. זה חביבי לומדים מהניסיון."

אפרופו ניסיון שוקי, איך הגעת לתחום הזה?

"נולדתי למשפחה של קבלני בניין, אני דור שני בתחום. כבר 35 שנה שאני קבלן בניין ויזם, יש מאחורי עשרות פרויקטים. בנוסף, אני רב סרן במילואים בחיל האוויר ואבא ל-7 ילדים. נולדתי וגדלתי על נדל"ן, אני מכיר את כל ההליכים, כל התהליכים. אני מיומן בתחום, חרוץ מטבעי, אוהב אנשים, אמון על טיפול בסביבה ושמירה עליה. אני מאמין שניתן לפתור כמעט כל אתגר באמצעות תקשורת ישירה. אני אמין, עומד בהתחייבויותיי וראוי לאמון, תמיד מוכן ללמוד דברים חדשים מכל אדם.
כרגע אגב, חברת החיים היפים שבבעלותי מקדמת כ-19 פרויקטים שונים ו-2000 יחידות דיור חדשות שבדרך בהיקף מכירות של של כ-3 מיליארד שקלים. מי שילך איתנו חשוב שיידע שהוא בידיים טובות."

לא מעט… אבל סליחה שאני שואל, למה כדאי דווקא ללכת איתך?

"היתרון שבעבודה איתי לעומת החברות הגדולות במשק (שעל כולן אני ממליץ בכל פה), זה לחלוטין המהירות והנגישות. אם יש בעיה או דייר כלשהו רוצה לשאול משהו, אני זמין 24/7 חוץ משבתות וחגים, ועונה תמיד באהבה על כל מה שצריך. זה מה שמייחד אותי.

אין פה בדרך 74 מנהלים בדרג ביניים שמייבשים את הדייר ומשאירים אותו אבוד בלי מענה. אני הכתובת האחרונה לכל בעיה. אני זה שיודע מה קורה, אני זה שמחליט, אני זה שמשלם, אני אחראי כגורם (ואני גם מהיר והחלטי), זאת הסיבה שכל מה שמבקשים ממני קורה ב-מ-י-י-ד-י באותו היום. אין עיכובים, ככה מסיימים אצלי פרויקטים מהר."

ומהנסיון שלך, למי מתאים להיכנס לפרויקט שכזה ולבצע תמ"א 38?

"הרשימה היא ארוכה… עקרונית זה מתאים לכולם. הייתי אומר שכל מי שדואג לעתיד הכלכלי שלו ושל ילדיו, כל מי שרוצה לשפר באופן מהותי את איכות החיים שלו (עכשיו ולא בעולם הבא), כל מי שנמאס לו לעלות ברגל לקומה רביעית עם או בלי סלי קניות וכל מי שלא רוצה לתפוס את עצמו לא מוכן ברעידת האדמה הבאה או במתקפת הטילים הבאה – תמ"א 38 בהחלט בשבילו.

כל אחד והסיבות שלו, אבל אין אחד שזה לא מתאים לו. מה שכן, בגלל חוקי תמורה שהמדינה והרשויות המקומיות קבעו, כדי שאוכל לעזור לבעלי זכויות או למייצגיהם, אני צריך בניינים שהדירות בהן עם ערך כיום של לפחות 1.5 מיליון שקלים (אחרת לצערי זה לא כלכלי עבורי ולא עבור אף יזם אחר)."

שמע, ענית לי על הכל. אם הייתי גר במבנה ישן, הייתי הולך על זה 🙂

"אתה לא הראשון שאומר את זה, אפשר גם להפוך את הדירה לבית חלומות, גם להשאיר יותר כסף לילדים וגם להתגונן מפני כל צרה שלא תבוא. גם לחיות באיכות חיים וגם אווירה אחרת לחלוטין מזו שאנו רגילים אליה, אז למה לא?!"

שוקי, מי שרוצה להתקדם איתך, מה הוא צריך לעשות?

"הצעד הראשון הוא פשוט ליצור איתנו קשר כדי לקבוע פגישה ראשונית. שיחת טלפון, מפגש זום, מה שרוצים… יש לי מצגת דיגיטלית כולל סרטונים להמחשה (שאנו שולחים לכל בעל זכויות דרך הועד או עו"ד מייצג) שמסבירה בדיוק איך עובד התהליך איתנו ומה מקבלים. בפגישה אני מסביר הכל וכמובן אין פה שום עלויות ככה שאין מה להפסיד."

שוקי תודה לך.

"שמחתי הכבוד הוא כולו שלי, אני זמין לכל שאלה לכל אדם, בכל עת, ללא כל תנאי. גם אם לא תבחרו בי כיזם שלכם, אייעץ ואעזור לכם לבצע פרויקט מוצלח בשמחה!"

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »