כלכלה

כלוב בלי זהב - דירת חלומות שהפכה לחוב שלא נגמר - כך תחסוך 200,000 במשכנתה

פעם אחת ולתמיד: מה האמת מאחורי מסלולי המשכנתא ריבית קבועה צמודה וקבועה לא-צמודה? האם מה שהיה נהוג במשך שנים בנטילת משכנתא באמת משתלם לנו ב-2022 ושנים קדימה? יועץ המשכנתאות תומר וקסמן חושף בפנינו את הסוד שהבנקים לא רוצים שנדע וטוען שבסוף נוכל לחסוך 200 אלף שקלים במשכנתא (במקרה הכי גרוע, סביר להניח שזה יהיה חסכון אפילו יותר גדול) והשאר יאכלו את הלב.
 

מור משרקי  05.01.22 // 16:27

"אנשים שייקחו היום משכנתא עלולים להפסיד עשרות אלפי שקלים, רק בגלל חוסר מודעות לשינוי שעובר על הכלכלה הישראלית," מספר תומר וקסמן (37) יועץ משכנתאות מוסמך וחבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, "אני לגמרי מכבד את החשיבה השמרנית שעבדה מעולה בשנות ה-80, אבל היום? זה פשוט הפסד כלכלי."

השוק המסובך של המשכנתאות יכול לגרום לכל אחד להזיע מרוב נתונים מאיימים, תחזיות וסיכונים. 

הבעיה? אין לנו ברירה אלא להיות חלק ממנו. הרקע: נטילת משכנתא היא הכרחית לעסקת הקנייה הגדולה ביותר שנעשה בחיינו: רכישת בית. אם להיות רגשניים, נטילת משכנתא היא כמו הצעת נישואין לקראת השגת נכס שכנראה ילווה אותנו כל החיים, אם כ-בית למשפחה העתידית שלנו ואם כ-דירה להשקעה לטווח הארוך.

כדי לקנות בית בשווי של 2 מיליון ומעלה, הרוב המוחלט של הישראלים נאלצים ליטול משכנתא – הלוואה בסכום גדול שנפרסת לאורך זמן רב, לפעמים אפילו 20-30 שנה. לא פלא שמקובל היום ללכת ליועץ משכנתאות כדי לסדר את ההלוואה החסכונית ביותר, כדי שלא נצא בהפסד כספי גדול מידי מההלוואה, או חס וחלילה: לא נצליח לפרוע אותה כלל ונכנס לחובות, לעיקולים ולפשיטת רגל.

ניתוח משכנתא לדוגמה במסלול קבועה לא צמודה (עמודה ימנית בכחול) וקבועה צמודה (עמודה אמצעית באדום).

תומר, בתור יועץ משכנתאות מוסמך, עד כמה נטילת משכנתא היא באמת מורכבת?

"או-הו, משכנתא היא דבר מאוד מורכב. מילולית, היא מורכבת מכמה מסלולים שונים של הלוואות. בגלל שמדובר בסכומי ענק לאורך תקופה ארוכה, (וכולנו ראינו במשבר הקורונה איזה טלטלה יכולה לעבור על הכלכלה), מרכיבים מה שנקרא 'תמהיל משכנתא', כלומר מספר הלוואות שונות בתנאים שונים.

זה קצת כמו המשפט הידוע על 'לא לשים את כל הביצים בסל אחד'. גם לאדם הפרטי וגם לבנק יש אינטרסים בנטילת הלוואה מסוג משכנתא, ובהתאם לשינויים שהכלכלה בשוק עלולה לספוג, צריך לפזר את הסיכונים. כאן מגיע המקום של היועץ, הוא מסביר באיזה סל צריך לשים כמה ביצים. סל אחד סופג מכות מבחוץ, השני מרופד מבפנים, השלישי אטום למים וכן הלאה… המורכבות פה אדירה והקהל הישראלי הבין את זה."

אז רוב האנשים הולכים לייעוץ משכנתאות מתוך הבנה שזה שווה להם כסף בסוף?

"חד משמעית. אנשים לא מסתכלים על גרפים ונתונים כלכליים כל היום. זה מסובך, זה משעמם וזה באמת לא נדרש. מאוד מקובל להתייעץ עם אדם שחי ונושם את שוק המשכנתאות, רק הוא יודע להמליץ לך על מסלול ההלוואות שיחסוך לך כסף. יותר מזה, הוא יעשה בשבילך את כל ההתרוצצות וההשוואות מול הבנקים. 

תבין שיש הבדלים לא רק בין הבנקים, אלא גם בין סניף לסניף באותו בנק! אתה יכול לבזבז חצי יום ולהשוות ריביות בין 5 סניפים שונים באזור הבית שלך, ועדיין הריבית שאני אשיג לך מאיזה סניף נטוש בפתח תקווה שבכלל לא מופיע בגוגל, תהיה הרבה יותר נמוכה. אתה מבין? אני חוסך לך עבודה שחורה וגם חוסך לך כסף. האינטרס שלך הוא האינטרס שלי, זה אתה ואני יד ביד מול הבנקים."

אוקיי אבל מעבר לחיסכון בריביות, איזה טעויות עוד יכולות להפסיד לי כסף במשכנתא?

"יש הרבה איפה ליפול… התפקיד שלי כיועץ הוא לשכנע אותך לקחת את המסלול שיחסוך לך כמה שיותר. אם אתה חושש לקחת אותו, אני אתן לך את האופציה השנייה הטובה ביותר. אבל בינינו? הרבה פעמים אנשים שבויים בקיבעון מחשבתי או בשיטת עבודה ספציפיים וכמעט לא מוכנים להתגמש. 

זה נובע מכל מיני הנחות שגויות, אנשים שאמרו להם 'מסלול קבועה צמודה זה יריה ברגל, אתה משוגע אם תלך על זה' או דברים דומים. אז הם אמנם מגיעים ליועץ משכנתאות, אבל מתעקשים על משהו מסוים בלי להבין את הלוגיקה ולהכיר את הנתונים. זאת טעות חמורה."

למה זה קורה? איך אנשים שלא מבינים כלום במשכנתאות מגיעים ליועץ עם תוכנית סגורה?

"קשה להאשים אותם, 'אין עשן בלי אש' כמו שאומרים, ההנחות השמרניות האלה לא צצו משום מקום. בשנות ה-80 כשהייתה אינפלציה בישראל ומדד המחירים לצרכן קפץ לשמיים, היה מסלול משכנתא מסוים שיצר חסכון עצום למי שבחר בו. הבעיה (ואולי המזל) זה שאנחנו מזמן לא בשנות ה-80, ככה שהמסלול הספציפי הזה כבר ממש לא משתלם, ומי שבוחר בו על סמך ההנחה השמרנית בלי הבנה לעומק פשוט עושה טעות."

לקוחות מרוצים במועד החתימה על משכנתא משתלמת יחד עם תומר וקסמן (משמאל), יועץ משכנתאות רשום מטעם חבר התאחדות יועצי המשכנתאות

רגע, בוא נדבר על הפיל שבחדר: איך קוראים למסלול משכנתא הזה? למה אתה כזה מעורפל?

"אה, אני רק מכין את הקרקע. השורה התחתונה שלי היא שיש טאבו בעולם המשכנתאות שצריך לנפץ. אבל אני רוצה להסביר קודם את הרקע לדברים לפני שאני מפיל את הפצצה. חשוב לי להסביר את זה, כי באמת מדובר במידע קריטי שיכול לחסוך מאות אלפי שקלים לכל מי שנוטל משכנתא. מצד שני, זאת פצצה על הראש של מי שהשתעבד לקונספציה שגויה וזרק כסף לידיים של הבנקים, בלי שאף אחד יגיד לו את האמת."

אוקיי, עכשיו סיקרנת אותי. איזו פצצה אפשר להטיל שיכולה לחסוך כל כך הרבה כסף במשכנתא?

"רגע, אני לא רוצה סתם להטיל פצצה, באמת חשוב לי שאנשים יבינו את ההיגיון שעומד מאחורי זה. זה כמו שמישהו בא ואומר יום אחד 'העולם לא שטוח, הוא עגול' ואנשים זורקים עליו אבנים. צריך לעשות פה עבודת הכנה לוגית, ברגע שאנשים יבינו את השכל שעומד מאחורי הסוד, הם יקבלו אותו.

אז בוא נתחיל מהעובדות: יש שני מסלולי משכנתא מאוד מוכרים בשוק והם 'ריבית קבועה צמודה למדד' ו-'ריבית קבועה לא צמודה למדד'. הטאבו שיש היום בתחום הוא שהמסלול הראשון שבו הריבית לא צמודה למדד, הוא יותר חסכוני. העניין הוא, שזה היה רלוונטי לפני 20-30 שנה, היום? ממש לא."

אז לפני שאתה חושף את הטאבו, אתה יכול לתת הסבר קטן מה זה אומר כל מסלול?

"זה בדיוק מה שהתכוונתי לעשות. בעקרון, בשני המסלולים הריבית היא קבועה. כלומר, אתה לוקח משכנתא של מיליון שקלים מהבנק למשך 20 שנה, ומשלם עליה ריבית קבועה ולא משתנה לאורך כל התקופה. אבל במסלול אחד הריבית היא צמודה למדד ובמסלול השני היא לא צמודה למדד.

פתח סוגריים: 'המדד' הוא מדד המחירים לצרכן, שמחושב מידי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומבוסס על עלות מחיה בסיסית של משק בית בארץ. בנק ישראל עוקב אחרי המדד הזה בשבע עיניים כדי להעלות או להוריד את הריבית שלו וכך לשמור על מדד שנע בין 1%-3% כל שנה, וזה כדי לשמור שלא תהיה אינפלציה או דיפלציה. סגור סוגריים."

"מתוך YNET, נתונים סטטיסטים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - המחיה הופכת ליקרה יותר ויותר"

אוקיי הבנתי איך פועל המדד, אבל מה הקשר למשכנתא שלי? איך הוא משפיע עליה?

"במסלול משכנתא עם ריבית קבועה צמודה למדד, כל שינוי שיתבטא במדד משליך על הקרן (סכום ההלוואה שנלקחה). אם המדד עולה, הסכום שתשלם כל חודש כדי להחזיר את ההלוואה – יהיה גבוה יותר. אם הוא ירד, תשלם פחות. כמו זיקית שצמודה למשטח מסוים ומשנה את הצבע שלה בהתאם לשלו. במסלול משכנתא עם ריבית קבועה לא-צמודה למדד, הקרן לא מושפעת משום שינוי וגם הריבית נשארת קבועה.

אז איפה הקאץ'? בגובה הריבית כמובן! אם במסלול של קבועה צמודה הבנק יציע לך 2.5% ריבית, אז במסלול קבועה לא-צמודה הוא לא רוצה לקחת על עצמו את הסיכון שהמדד ישתנה, מה שיגרום לו להפסיד, אז אתה תצטרך לשלם ריבית גבוהה בהרבה, נניח 4%, כדי להבטיח שההלוואה תשתלם לו, סוג של ביטוח." 

רגע, אז הבנק בעצם מרוויח עליי את הריביות הגבוהות האלה כשאני במסלול "הבטוח" של המשכנתא?

"בדיוק. בשבילו זה כמובן המצב האולטימטיבי. הוא מפחיד את הלקוחות: שינויים כלכליים, משברים, אל תסתכנו עם הכסף שלכם! ובסוף מה קורה? אנשים שמחזיקים בשתי ידיים חסכונות של חיים שלמים מעדיפים לשלם הרבה יותר, רק מהפחד של מה שאולי יקרה או לא, והבנקים גורפים לכיסים כסף בטוח בלי להסתבך. אנשים היום חייבים להבין שדווקא הצמדה למדד עם ריביות נמוכות, משתלמת הרבה (הרבה!) יותר.

איך זה קורה? פשוט. במסלול קבועה צמודה, הריבית הנמוכה של 2.5% מאפשרת להגדיל את ההחזר החודשי (שהוא התשלום החלקי הקבוע להחזרת ההלוואה) וככה לפרוע את המשכנתא בתקופת קצרה יותר! 

הבנת? ההפרש של ה-1.5% בריבית בין שני המסלולים מגולם בקיצור של משך ההלוואה כולה, ופה ידידי, קבור הכסף הגדול. ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, יש הרבה פחות סיכון בהתייקרות שלה, יש פחות ריביות וחוסכים מאות אלפי שקלים!"

נשמע מטורף. אפשר לראות דוגמה של זה? איך ריבית קבועה צמודה למדד חוסכת יותר כסף?

"בטח, תראה את הטבלה שמוצגת למעלה עם מסלולים למשכנתא בשווי מיליון שקלים. מה שעשיתי הוא כזה: השוויתי את ההחזר החודשי במסלול של הצמדה למדד (עם הריבית הנמוכה) להחזר החודשי של המסלול של הלא-צמודה (עם הריבית היקרה יותר) ואז תקופת ההלוואה כולה מתקצרת, מ-30 שנה ל-22.5 שנה בלבד. 

אפשר לראות את ההבדלים בעלות הכוללת ואת ההפרש הפסיכי בעמודה השמאלית: 209,366 שקלים!

תחשוב על זה ככה: אתה יכול לנהוג ברכב טרנטה מירושלים לתל אביב וזה ייקח לך שעה ויזלול לך דלק בשווי של 100 שקלים. אבל אם תנהג מראש ברכב חדש את אותה דרך בדיוק, היא תיקח לך 40 דקות בקושי ובהתאם, אתה תישאר עם הרבה יותר דלק במכל והנסיעה תעלה לך 60 שקלים בלבד."

אבל מה יקרה אם המדד יעלה בעתיד, הריבית תתייקר שוב ואני אצטרך לשלם יותר בצמודה למדד, לא?

"לפי התחזית שלי ושל יועצי משכנתאות, כלכלנים ויועצי השקעות אחרים שמסתכלים על הגרפים של שוק ההון ומבינים את המספרים, המדד הצפוי ל-7 השנים הקרובות הוא בין 0.5-1.5 בלבד, ככה שגם בטווח הגבוה של העליה, אנחנו עדיין בטווח של חיסכון (ברגע שהמדד יעלה גם הריבית תעלה). זה אומר שהכי משתלם לקחת עכשיו משכנתא עם ריבית קבועה צמודה למדד, עם ריביות סופר נמוכות ולקצר את תקופת ההלוואה בשנים, מה שיכול לחסוך אפילו 200,000 שקלים במשכנתא! 

ירידה במדד המחירים לצרכן כבר מלפני 1990 ועד ל-2020. הגרף לקוח מאתר Investing.com

וואלה, אז כך או כך יותר משתלם לי לקחת משכנתא עם ריבית קבועה צמודה למדד?

"לתקופה הקרובה: כן. בשביל מה שיהיה אחר כך? נדבר בעוד עשור. העניין הוא שצריך תמיד להתאים את מסלולי המשכנתא למצב של השוק. נכון לעכשיו, קבועה צמודה למדד יותר משתלמת, ורואים את זה במספרים, למרות ששמרנים יגידו לך שאתה משוגע ויורה לעצמך ברגל, בסוף אתה תחסוך 200 אלף שקלים במשכנתא (במקרה הכי גרוע, סביר להניח שזה יהיה חסכון אפילו יותר גדול) והשאר יאכלו את הלב.

אין מה לעשות, זה טאבו שהבנקים מצד אחד עוזרים להשתיק, כי הם גורפים יפה יפה את הריביות המנופחות בריבית הקבועה הלא-צמודה; וגם אנשים עם תפיסות שמרניות יותר, או כאלה שראו את ההורים והסבים שלהם נופלים באינפלציה של שנות ה-80, שהצמדה למדד תרגיש להם כמו סיכון מוגזם. אבל כמו שראינו במספרים ולפי התחזיות, דווקא מסלול בלי הצמדה למדד מסכן את הכסף שלהם הרבה יותר."

אז מה אני עושה בתור מי שמעוניין לקבל משכנתא, אבל רוצה לקחת את המסלול החסכוני ביותר?

"קודם כל אתה משאיר את הפרטים שלך בקישור הזה, אני אוכל לחזור אליך ונקבע פגישה שבה אני אשמע ממך את כל המידע לגבי הנכס שאתה רוצה לקנות וסכום המשכנתא שאתה מעוניין להלוות מהבנק. בשלב הבא אני אבנה לך באמצעות תוכנה כמה תמהילים שונים של משכנתא, כלומר כמה מסלולי הלוואות אפשריים עם תחזית מפורטת של ההחזרים החודשיים שאתה צפוי לשלם עד לפירעון.

אגב, גם אם כבר לקחת משכנתא ואתה מבין עכשיו שהיא לא משתלמת ומעוניין בייעוץ שמותאם לתקופה, יש תהליך שלם שאפשר לעשות שנקרא 'מיחזור משכנתא' ולקבל משכנתא חדשה שיכולה להיות לך הרבה יותר משתלמת. חבל מאוד להגיד 'טוב מה שעשיתי, עשיתי וזהו' ופשוט להמשיך לשלם המון כסף לבנקים במשך שנים… תמיד יש מה לעשות, פשוט צריך ללכת ליועץ משכנתא מקצועי שיודע לאיפה לקחת אותך.

חשוב לי להדגיש, החוכמה בייעוץ משכנתא הוא לא ללכת לפי סיסמאות, קונספציות שגורות או המלצות נטולות בסיס. אמנם גם לשמרנים יותר אוכל להציע מסלולים שמתאימים להם עם חיסכון מירבי, אך הדרך שבה אני נוקט באופן כללי היא של התאמה לעולם החדש. מסלול ריבית קבועה צמודה למדד, הוא רק דוגמה שממחישה כמה חשוב להיות עם יד על הדופק, להבין ולהכיר את המצב, כדי לחסוך בתשלומי המשכנתא."

רוצה לשמוע מיועץ המשכנתאות המוסמך תומר וקסמן מה מסלול המשכנתא המשתלם והחסכוני ביותר עבורך, בהתאם לשינויים שהכלכלה עוברת ולמצב הנוכחי? השאר פרטים בטופס לתיאום שיחת ייעוץ:

כתבות דומות

ויקי הלד

השיטה המדעית לפיצוח שוק הנדל"ן האמריקני

נדל"ן בארה"ב מתברר בתור הצעד הנכון לחופש כלכלי, מסיבות רבות (למשל: רווחים פי 2 מנדל"ן בישראל). יזמית נדל"ן שמסייעת למשקיעים ישראליים בתחום מסבירה איך עם השקעה של החל מ-50,000 דולר אפשר ברוגע ושלווה לדאוג לעצמך לפנסיה מרשימה, וגם לעזור לילדים

לכתבה »

"אוטוטו-אוטו": שאלון התאמה מיוחד, כוס קפה, עצות אישיות, ויוצאים עם רכב חדש היום ועד 72 שעות, כולל אחריות

הבטן מתכווצת בכל פעם כששואלים אותך "מה את עושה"? בזמן שכולם מתרוצצים והולכים להדפיס כרטיסי ביקור משעממים או לכתוב אין ספור פוסטים שלא מביאים לקוחות, לי רשף ("מלכת הבידול של ישראל") טוענת שכדי להפסיק להיות "שקופה" בעיני הקהל שלך שלא מבין את ההבדל בינך לבין שאר התחרות, הצעד הראשון מתחיל דווקא בלהבין לעומק מי את ובמה את שונה מכולם (בידול). הצלחת לפצח את זה?! מזל טוב, תתחילי להתכונן למבול היסטרי של עבודה.   

לכתבה »

לי רשף: "ביום שסוף סוף הלקוחות שלך יצליחו לראות אותך, לא תצטרכי יותר לרדוף אחרי עבודה"

הבטן מתכווצת בכל פעם כששואלים אותך "מה את עושה"? בזמן שכולם מתרוצצים והולכים להדפיס כרטיסי ביקור משעממים או לכתוב אין ספור פוסטים שלא מביאים לקוחות, לי רשף ("מלכת הבידול של ישראל") טוענת שכדי להפסיק להיות "שקופה" בעיני הקהל שלך שלא מבין את ההבדל בינך לבין שאר התחרות, הצעד הראשון מתחיל דווקא בלהבין לעומק מי את ובמה את שונה מכולם (בידול). הצלחת לפצח את זה?! מזל טוב, תתחילי להתכונן למבול היסטרי של עבודה.   

לכתבה »

החלום של העצמאיות: מעבר מחיי הישרדות ודאגה, לשינה טובה בלילה וחיי שפע מלאי סיפוק ושמחה

אחרי שנים בהם ניהלה תקציבי ענק בחברות מובילות בהייטק, רומי זונדר כסלו הרגישה שהיא עובדת יותר מידי עם הראש וחיפשה דרך להחיות את הלב והנשמה. כך הגיעה לייעוד שלה, וכיום היא מלווה נשים בעלות עסק עצמאי ומסייעת להן לעשות סדר ולקבל בהירות בניהול הכלכלי של העסק והבית כדי לנהל את שניהם בנינוחות ובשמחה עם תודעת שפע שמאפשרת להן לתכנן ולהגשים את כל המטרות והחלומות שלהן.
היא מעידה: "בסוף התהליך, עסק שמחזור ההכנסות שלו הוא 5,000 ש"ח בחודש יכול לעיתים לגדול גם ל- 50,000 ש"ח".

לכתבה »

כתבות דומות

ויקי הלד

השיטה המדעית לפיצוח שוק הנדל"ן האמריקני

נדל"ן בארה"ב מתברר בתור הצעד הנכון לחופש כלכלי, מסיבות רבות (למשל: רווחים פי 2 מנדל"ן בישראל). יזמית נדל"ן שמסייעת למשקיעים ישראליים בתחום מסבירה איך עם השקעה של החל מ-50,000 דולר אפשר ברוגע ושלווה לדאוג לעצמך לפנסיה מרשימה, וגם לעזור לילדים

לכתבה »

"אוטוטו-אוטו": שאלון התאמה מיוחד, כוס קפה, עצות אישיות, ויוצאים עם רכב חדש היום ועד 72 שעות, כולל אחריות

הבטן מתכווצת בכל פעם כששואלים אותך "מה את עושה"? בזמן שכולם מתרוצצים והולכים להדפיס כרטיסי ביקור משעממים או לכתוב אין ספור פוסטים שלא מביאים לקוחות, לי רשף ("מלכת הבידול של ישראל") טוענת שכדי להפסיק להיות "שקופה" בעיני הקהל שלך שלא מבין את ההבדל בינך לבין שאר התחרות, הצעד הראשון מתחיל דווקא בלהבין לעומק מי את ובמה את שונה מכולם (בידול). הצלחת לפצח את זה?! מזל טוב, תתחילי להתכונן למבול היסטרי של עבודה.   

לכתבה »

לי רשף: "ביום שסוף סוף הלקוחות שלך יצליחו לראות אותך, לא תצטרכי יותר לרדוף אחרי עבודה"

הבטן מתכווצת בכל פעם כששואלים אותך "מה את עושה"? בזמן שכולם מתרוצצים והולכים להדפיס כרטיסי ביקור משעממים או לכתוב אין ספור פוסטים שלא מביאים לקוחות, לי רשף ("מלכת הבידול של ישראל") טוענת שכדי להפסיק להיות "שקופה" בעיני הקהל שלך שלא מבין את ההבדל בינך לבין שאר התחרות, הצעד הראשון מתחיל דווקא בלהבין לעומק מי את ובמה את שונה מכולם (בידול). הצלחת לפצח את זה?! מזל טוב, תתחילי להתכונן למבול היסטרי של עבודה.   

לכתבה »

החלום של העצמאיות: מעבר מחיי הישרדות ודאגה, לשינה טובה בלילה וחיי שפע מלאי סיפוק ושמחה

אחרי שנים בהם ניהלה תקציבי ענק בחברות מובילות בהייטק, רומי זונדר כסלו הרגישה שהיא עובדת יותר מידי עם הראש וחיפשה דרך להחיות את הלב והנשמה. כך הגיעה לייעוד שלה, וכיום היא מלווה נשים בעלות עסק עצמאי ומסייעת להן לעשות סדר ולקבל בהירות בניהול הכלכלי של העסק והבית כדי לנהל את שניהם בנינוחות ובשמחה עם תודעת שפע שמאפשרת להן לתכנן ולהגשים את כל המטרות והחלומות שלהן.
היא מעידה: "בסוף התהליך, עסק שמחזור ההכנסות שלו הוא 5,000 ש"ח בחודש יכול לעיתים לגדול גם ל- 50,000 ש"ח".

לכתבה »