נדל"ן

היזמיות שהחזירו לבעל דירה בפנסיה 243,470 ש"ח ממס השבח ששילם - חושפות את השיטה שניצחה את רשות המיסים

עם מיליוני שקלים ששוכבים ברשות המיסים וצוברים אבק – פנסיונרים, בעלי הכנסה נמוכה ומי שאינם עובדים משלמים מעל 50,000 ש"ח מס שבח ומתלוננים על יוקר המחיה בלי לדרוש חזרה את הכסף שמגיע להם ע"פ חוק. מאי בר ואופיר קאפח, משפטניות ויזמיות, כבר סייעו לעשרות משפחות לקבל בממוצע החזר של 40-300 אלף ש"ח עבור מס השבח ששילמו (ועוד 4% ריבית) דווקא בתקופת המשבר הכלכלי. מהי השיטה שמנצחת את רשות המיסים ואיך היא לא מסכנת לנו שקל מהכיס

מור משרקי 3.8.21 // 13:00

"תגיד לי אתה, מתאים לך לקבל עכשיו 243,479 ש"ח לחשבון?" שואלת אותי מאי בר.

כשאני עונה מייד: "ברור שמתאים!" מאי מסבירה: "אז מסתבר שמאות אלפי פנסיונרים, בעלי הכנסה נמוכה, אנשים ששילמו על זכויות בניה שלא נוצלו ומשפחות שאחד מבני הזוג לא עובד – פשוט מוותרים ולא דורשים את עשרות ומאות אלפי שקלים שהם שילמו עבור מס השבח כשמכרו את הנכס שלהם. הם לא יודעים כמובן שאפשר לקבל בחזרה את הכסף הזה, לעיתים עד 100% ממנו ועם תוספת של ריבית נחמדה, מה שאומר עוד 7,500-13,000 ש"ח ככה להתפנק…"

"זה באמת הזוי שאנשים לא מנצלים את האפשרות לקבל בחזרה מהמדינה כל שקל שאפשר," מוסיפה אופיר קאפח, "במיוחד כשהמדינה לא ממהרת להקל על הציבור, בטח שלא על מי שגם ככה מרוויחים מעט או מקבלים קצבאות פנסיה וביטוח לאומי ועדיין נדרשים לשלם מיסים גבוהים". 

מאי בר ואופיר קאפח, בעלות המשרד היוקרתי B.K המתמחה בהחזרי שבח, יושבות מולי בביטחון ומציגות את ההוכחות, מסכי נתונים של ביצוע החזרי מס וקיזוז חובות מול רשות המיסים שנעשו כבר לעשרות לקוחות. 

לפי הנתונים, לא רק שהן הצליחו להחזיר את מלוא המס השבח ששולם בעשרות ומאות אלפי שקלים, אלא שבמקרים מסוימים הסכום הוחזר עם ריבית יפה של עד ל-6% יותר! בונוס נחמד למי שבסך הכל מילאו את חובתם האזרחית ושילמו את המס המתחייב על הדירה שנמכרה. 

מאי בר ואופיר קאפח, בעלות המשרד היוקרתי B.K המתמחה בהחזרי שבח.

 

אתן רוצות להגיד לי שאנשים ששילמו 50 ו-100 אלף ש"ח למס שבח יכולים לקבל את הכל בחזרה ועם 'אקסטרה' של עוד כמה אלפי או עשרות אלפי שקלים?! פשוט ככה?

מאי: "הלוואי שזה היה 'פשוט ככה'. אם נהיה כנות, פשוט זה לא. יש פה מערך שלם שפועל כדי שזה יקרה בצורה הטובה ביותר. דרושים רואי חשבון, שמאים ועורכי דין בשביל באמת לקבל את ההחזר המקסימלי. מנסיוננו האישי כמעט כל מי ששילם מס שבח על דירה שנמכרה ב-6 השנים האחרונות, זכאי ל-10%, 50% ואפילו 100% בחזרה, לפעמים יותר – בגלל הריבית".

אופיר: "בעיקרון, אם מכרת את הדירה היית צריך תוך 30 יום להגיש שומה עצמית שבה אתה מעדכן את רשות המיסים שהנכס נמכר, ואז לשלם את מס השבח תוך 60 יום מהעברת הבעלות בטאבו. 

ברוב המוחלט של המקרים, חישוב המס נעשה באופן שאינו מתחשב בזכאויות המגיעות לאזרח מתוקף חוק ופסיקה, כך שמשלמים עשרות אחוזים יותר. שתבין, בקופת המדינה כבר הצטברו 8 מיליארד ש"ח של החזרי מס עודף, לשכירים ולמס שבח, והם רק מחכים שידרשו אותם בחזרה…"

מאי: "זה ממש כסף על הרצפה שאפשר לדרוש רטרואקטיבית 4-6 שנים לאחר מכירת הנכס! 85-90% ממי ששילמו מס שבח עד היום זכאים לקבל חזרה את מרבית הסכום ששולם!"

בתמונה: החזר מס שבוצע במשרד B.K ללקוח בחודש מאי האחרון.

וואלה, אז איך אני יודע אם אני נכלל ב-90% האלה שזכאים לקבל החזר מס שבח?

אופיר: "יש כל מיני אפשרויות לזכאות, כמעט כל מי ששילם מס שבח יכול לקבל החזר, אבל לאוכלוסיות של מבוגרים, פנסיונרים מעל גיל 60, מי שבני הזוג שלהם לא עובדים או בעלי הכנסות נמוכות ומי שמכרו נכסים ישנים שמס השבח עליהם היה ממש גבוה – בסבירות גבוהה זכאים לכל מס השבח ששילמו בחזרה!"

מאי: "אחת הלקוחות שלנו, אלמנה עם בית פרטי בנתניה, שילמה 112 אלף ש"ח מס שבח, קיבלה רק ביטוח לאומי 2,000 ש"ח ועוד פנסיה שארים של 4,000 של בעלה שנפטר. הצלחנו להחזיר לה את הכל, כמה היא שמחה! סיפרה שבעוד חודשיים הנכד שלה חוגג בר מצווה ולא היה לה מספיק כסף לקנות לו מתנה. עם ההחזר של הכסף הצליחה לקנות לו מתנה ואפילו לממן לו חסכון לאוניברסיטה. זה היה באמת מרגש!" 

אופיר: "גם הייתה לנו לקוחה בת 60, מרוויחה 6,000 ש"ח מפנסיה וביטוח לאומי. ושילמה 90,000 ש"ח מס שבח! היא קיבלה בחזרה את כל הכסף, 100% ממנו, ומבחינתה זה הון של ממש. היו לנו עוד זוג שמכרו בית בלי זכויות בניה ושילמו 85,700 ש"ח מס שבח. הגבר אמנם הרוויח הרבה אבל אשתו הייתה עקרת בית, החזר מס השבח שקיבלו עמד על יותר מ-50%! פשוט זכו בחזרה ב-46,200 ש"ח…"

מאי: "משום מקום אתה מקבל 60, 70 אלף ש"ח. זה תמיד כיף לקבל כסף חזרה. חשוב להבין שההטבה המטריפה הזאת של לקבל את הכסף חזרה לא בתוקף לנצח. גם מי שיש לו זכאות, תוך 6 שנים היא פגה ולא יהיה אפשר לדרוש את הכסף יותר לעולם! אנשים מגלים את זה ומתבאסים על החיים שלהם שהם לא השיגו את הכסף כשהיה אפשר…"

בתמונה: החזר מס שבוצע במשרד B.K ללקוח בחודש יוני האחרון.

אז השעון מתקתק לאחור, אני חייב לנצל את הזכאות תוך 6 שנים אחרת הלך לי הכל?

אופיר: "בדיוק. זה חשוב כי אף אחד לא יגיד לך את זה! עורך הדין שמכר את הנכס, מנסח את החוזה אבל לרוב לא יודע על הדרכים לבצע החזר מס שבח. מתווך מארגן לך את כל העסקה אבל אין לו מושג שיש לך פטורים או זכאות על מס השבח, אז הוא רק יוודא שתשלם אותו ושום דבר מעבר…"

מאי: "אי אפשר להאשים את אנשי המקצוע החיצוניים. עו"ד שעורך חוזה מכר לא חושב מחוץ לקופסה, גם מתווך או שמאי – הם עושים את החלק שלהם, הם לא בקיאים בפרטים האישיים שלך ולא חוקרים לעומק אם יש לך זכאות לפטור או לא. אבל כל אחד יכול לברר, להגיש מסמכים ולקבל בחזרה את הכסף שלו".

חשוב! אז מה עכשיו, אני יכול למלא בעצמי כמה מסמכים, להגיש לרשות המיסים ולקבל את הכסף?

אופיר: "למען האמת, זה לא ממש עובד ככה. אתה בכל מקרה חייב לעבור דרך רואה חשבון כדי שיחשב לך את מס השבח, וגם דרך שמאי מקרקעין כדי שיעריך מחדש את שווי זכויות הבנייה בדירה שמכרת".

מאי: "תשאל אנשים שניסו לקבל החזר מס שבח לבד. מיסוי מקרקעין לא עונים להם בטלפון שבועות! ממש מלחמת התשה, וגם כשכבר תקבל את הכסף המיועד, הוא יהיה נמוך בעשרות אחוזים ממה שהיית יכול להשיג דרך שיטת B.K שבה אנחנו יכולים להשיג לפעמים גם את מלוא הסכום ואפילו עם 'בונוס' של אלפי שקלים של ריבית שהצטברה על הסכום במחסנים של רשות המיסים.

צריך להבין, אנחנו משלבים בשיטתנו מספר אנשי מקצוע: שמאים, רואי חשבון ועורכי דין. אנחנו בודקים לכל לקוח את המאפיינים ספציפיים של הנכס וכן את נתוניו האישיים, וכך ומתאימים לו את הזכאויות הרלוונטיות עבורו. רק ככה החישוב נעשה בצורה המיטבית ואפשר לקבל החזר של הסכום המקסימלי ששולם".

וואלה, זאת שיטת B.K בעצם, איך היא ממקסמת את אחוזי ההחזר עד כדי כך?

מאי: "השיטה שלנו היא יחידה מסוגה בישראל ובעצם מתבססת על כל מאגרי הפטורים והזכאויות שקיימים למי שמכר דירה ושילם מס שבח של 50 אלף ש"ח ומעלה. רוב מי שיציעו לך החזר מס שבח היום יעשו את זה על בסיס פטור שרואה חשבון ממוצע עושה לבד ומחשב החזר על סמך הכנסה והגיל של הלקוח".

אופיר: "זו אחת הדרכים לקבל החזר, והיא חשובה. אפשר להשיג ממנה החזרי מס שבח יפים, גם אנחנו בשיטת bk משלבים את הדרך הזו, אבל בגלל שהיא לא תקפה לכולם, אנחנו משלבים זכאויות נוספות פחות מוכרות כמו למשל אנשים ששילמו מס שבח על זכויות בניה שהם בכלל לא ניצלו, זה קורה המון במכירת בתים פרטיים. במצב כזה אנחנו בודקים על ידי שמאי מקרקעין מומחה את שווי זכויות בניה בנכס, ומבצעים הערכה חדשה של השווי שקבעה רשות המיסים. זה יכול להוריד עד 80% ממס השבח ששולם!".

מאי: "זה המקום לספר שמשרד B.K עובד עם עורכי דין מהגדולים בארץ ועם שמאי בלעדי שגם עובד עם בנקים. מקומות אחרים לא מתעסקים בזה בכלל. לכן השיטה שלנו עובדת על מיצוי זכויות מקסימלי, כמו בכפל מבצעים, מה שמשיג לך את סכום הכסף הגבוה ביותר".

בני 60 ומעלה, פנסיונרים ומקבלי הכנסות נמוכות יכולים להשיג החזרי מס שבח של 100% ויותר!

וואלה, וכמה עולה התענוג הזה??

מאי: "אה, שאלה מצוינת. חשוב לציין שבמשרד שלנו התשלום הוא על בסיס הצלחה נטו. זאת אומרת שאתה לא מעביר לנו שום תשלום עד שאתה לא רואה בעיניים את הכסף שקיבלת מרשות המיסים בחשבון הבנק. לא סתם הלקוחות שלנו נהנים מ-100% הצלחה, כי ההצלחה שלך היא גם ההצלחה שלנו. האינטרס פה הוא משותף – להגיע לרווח הכספי הגדול ביותר".

אופיר: "בדיוק. יותר מזה, יש אנשי מקצוע שלא יידעו לרדת לרזולוציות ולהשיג את ההפחתה המקסימלית. היה לנו לקוח שמכר דירה של 110 מ"ר ברמת גן, בית מאוד ישן עם זכויות בניה גבוהות שהוא לא ניצל, משמע שהוא שילם עליהן מס שבח גבוה של בערך 300,000 ש"ח".

מאי: "כן, הוא עוד היה מודע לעניין ההחזר, לקח שמאי פרטי מטעמו כדי שיחשב לו את הזכאות להחזר מס. הוא הצליח להשיג לו החזר של 30,000 ש"ח מהתשלום המקורי, אבל האמת? הלקוח חשד שאפשר יותר".

אופיר: "הוא צדק. כשהוא הגיע אלינו, הצלחנו למצוא לו עוד שני פטורים בסכום מצטבר של 210,000 ש"ח, ככה שבסופו של דבר הוא קיבל חזרה 240,000 ש"ח מהתשלום המקורי! הבדל רציני הא? ככה זה כשבמשרד שלנו עובדים עם שיטת B.K ומגיעים להחזרים המקסימליים שיש בכל סיטואציה…"

מאי: "וזה לא המקרה היחיד. הרבה מגיעים אלינו כשעשו להם רק חצי עבודה, בדקו חלק מהפטורים ולא הגיעו לכל האפשרויות שיכולות למקסם את סכום ההחזר. אצלנו אתה עובר בכל התחנות: עורך דין בודק כמה שילמת, רואה החשבון מחשב כמה היית צריך על פי הנתונים האישיים, שמאי מקרקעין בודק מצידו מה נתוני הנכס שמכרת והאם שם יש פטורים שאפשר לנצל – והכסף זורם לך לחשבון באלפי שקלים".

וכל זה בלי לסכן שקל, נשמע מעולה. אז כמה זמן ייקח מרגע הטיפול שלכן ועד שאראה כסף לחשבון?

מאי: "תוך 3-4 חודשים בלבד, ובאמת אין שום דרך ליפול! לא קיבלת – לא שילמת. מקסימום לא נצליח, אתה לא מאבד כלום… זה לעומת מי שלא יצליח להחזיר לך כסף כלל ועדיין יגבה ממך פתיחת תיק של מאות שקלים, בלי להבטיח שום תוצאה".

רגע אחד, אצלכן יש הבטחה של תוצאה?? אבל אמרנו שלא כולם באמת זכאים להחזר מס שבח…

אופיר: "נכון, אבל אנחנו לא נמשיך תהליך עם מישהו שאין לו מבחינתנו סיכוי ודאי להשגת החזר מס כלשהו. בינתיים, אנחנו שמחות להגיד ש-95% מהלקוחות שלנו קיבלו חזרה מהכסף שהם שילמו, זאת סטטיסטיקה בהחלט מעודדת".

מאי ואופיר, B.K החזרי מס שבח: "100% מהלקוחות שלנו קיבלו חזרה מהכסף שהם שילמו".

יפה, אז מה אני עושה עכשיו כדי לקבל בחזרה את הכסף ששילמתי לרשות המיסים??

מאי: "בשלב הראשוני יש ליצור אתנו קשר, בשיחה טלפונית נקבל ממך קצת פרטים ולאחר בדיקת זכאות נמשיך בתהליך. בשלב השני תעביר לנו צילומי תעודת זהות, רישיון נהיגה ותחתום על ייפוי כוח כך שנוכל לבדוק מה סכום מס השבח ששילמת באופן סופי ולעשות עבורך את כל הבדיקות של הפטורים כדי למקסם את גובה ההחזר.

אופיר: "היופי הוא שהכל טלפוני – לא צריך לנסוע, פגישות, פקקים, עניינים. אנחנו דואגים להכל מרחוק ומשאירים אותך מעודכן בכל שלב. תוך 3-4 חודשים בממוצע מהרגע שפנית אלינו, הכסף כבר עובר מהידיים של רשות המיסים לחשבון הבנק שלך".

מאי: "לסיכומו של עניין, בדיקת הזכאות היא חינמית, לאורך כל התהליך עד שהכסף מגיע לך לחשבון אתה לא משלם שקל, וכשתקבל את ההחזר המקסימלי נוכל על הדרך גם לעשות לך החזר מס לשכירים אם יהיה לך רלוונטי ולהוציא אותך אפילו עם עוד יותר כסף. לא כדאי?!"

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »