נדל"ן

נדב אפרתי בהצהרה מטלטלת לבעלי נכסי נדל"ן מסחרי: "אם יש לך גג מעל 1,000 מ"ר ואתה לא מרוויח ממנו אלפי שקלים בשנה (בלי להשקיע אגורה) אתה פראייר!"

המהפכה הירוקה לא פוסחת על ישראל ומשאירה נתחים שמנים לכל בעל נכס מסחרי שיודע לנצל את ההזדמנות. יצאנו לבדוק מה הפתרון שסידר ל-1,500 ישראלים הכנסה פאסיבית בלי לסכן שקל והאם זה מתאים לכל אחד?

מור משרקי  5.3.21 // 10:15

"מדובר בהזדמנות שלא תחזור – להכנסה פאסיבית קבועה, בלי השקעה ובלי סיכון!" זה המשפט המפוצץ שאיתו פותח את הראיון נדב אפרתי, מנכ"ל חברת 'ניר סולאר אנרגיות'. הוא מסביר: "במקום לנסות את המזל בשוק ההון או להסתבך עם השקעות נדל"ן מעבר לים, כמעט כל גג של נכס מסחרי מעל 1,000 מ"ר (דונם) יכול לייצר אחלה הכנסה שנתית עם 0 מאמץ".

בעלי נכסים מסחריים בישראל נקלעים לעיתים קרובות לחובות, בין היתר בשל הוצאות גדולות והכנסות לא-יציבות שלא מצליחות לכסות עליהן. במקרים חמורים יותר, הם נאלצים למכור את הנכס כדי לכסות על ההתחייבויות, ובכך למעשה מאבדים נכס מניב. "מה שהם לא יודעים," מסביר לי נדב אפרתי, "הוא שברוב המקרים יש להם אפשרות להרוויח הכנסה פאסיבית בלי להשקיע שקל, כלומר לקבל עוד כסף בלי שום סיכון".

לאחר שירות ממושך שבו היה מפקד פלוגה, מפקד צוות ולוחם בסיירת צנחנים, אפרתי החליט לתעל את היזמות שלו כל הדרך לאזרחות – ונכנס לתחום האנרגיה הירוקה. יחד עם שותפו, רפאל מצליח, הקים את 'ניר סולאר אנרגיות' וכיום הם מחזיקים ביותר מ-1,500 פרויקטים בתחום החשמל הסולארי. "זאת עסקה שבה כולם מנצחים," הוא אמר בפשטות, "בעיקר בעלי נכס מסחרי שיכולים להרוויח הכנסה פאסיבית יפה – מהגג".

נדב אפרתי, נשוי +2 מהמרכז, מנכ"ל חברת 'ניר סולאר אנרגיות'.

נדב, באמת אפשר לקבל הכנסה פאסיבית מהגג של המבנה שלי, פשוט ככה?

"לא להאמין, אה? בעלי נכסים היום פשוט לא מודעים לרווח הפוטנציאלי שיכול להיות למבנה שהם מחזיקים. תחשוב על בני זוג שגרים בדירה עם חניה בטאבו, אבל אין להם רכב. אז מה, הם לא ינצלו את החניה? הם יכולים להרוויח כסף ולהשכיר אותה לאנשים שגרים או עובדים באזור וזקוקים לחניה. משתלם להם יופי.

ולנושא שלנו: למפעלים ולתאגידים גדולים יש שטח גג גדול, לפעמים של 800, 1,000 מ"ר. למה לא להשכיר אותו לחברת אנרגיה סולארית ולייצר ככה חשמל בצורה ירוקה ולא מזהמת?? היום חשוב לכל אחד, בייחוד למפעלים ולתאגידים גדולים, להיות חלק מהמהפכה הסביבתית. 

אבל יותר מזה: מדובר פה ברווח קבוע, תמידי שלא תלוי בכלום. לא בלקוחות, לא בתפוקה או בהכנסה מכל סוג. לצורך העניין, המפעל שלך יכול להיות סגור במשך חודשים. אבל כל עוד השמש זורחת – אתה תקבל כסף על החשמל שהמערכת הסולארית מרוויחה לך, כל יום כל היום, פשוט כי השכרת לנו את הגג שלך. הגג של הנכס שלך בכל מקרה ריק ולא מרוויח לך שום כסף, לא חבל על הבזבוז של משאב שגם ככה יש לך?"

עכשיו תגיד, בינינו, זה באמת רווחי? אנשים שמשכירים לך את הגג שלהם רואים מזה כסף?

"ברור! אחרת לא היינו כאן. עד היום ליווינו יותר מ-1,500 מתקנים בכל הארץ, ממושבים בדרום, דרך אזורי תעשיה באזור ירושלים וכלה בחיפה. נכון להיום, המערכות שלנו מייצרות יותר מ-225 אלף קוט"ש בשווי כולל של יותר מ-450 מיליון ש"ח סך הכל.

"שטח גג נרחב יכול לשמש להשכרת פאנלים סולאריים ולרווח נקי מייצור אנרגיה ירוקה," נדב אפרתי.

זה משתלם לכולם, מה שנקרא 'win-win', עסקה שבה כולם מנצחים. לנו יש את המומחיות וכל אנשי המקצוע שיכולים להקים פאנלים סולאריים על שטחי גג רחבים. זה מה שאנחנו צריכים – רק שטחי גג, בלי כל המבנה עצמו שלא מעניין אותנו. מהצד השני, לך יש ממילא מבנה מסחרי, עם שטח גג ענקי שאתה לא יכול לנצל לכלום. אבל אם היית יכול להשכיר את הגג ולהשיג מזה הכנסה פאסיבית, לא היית עושה את זה?"

תסביר לי רגע: מה זה אומר להשכיר את הגג של הנכס שלי, כמה בדיוק אני הולך להרוויח מזה?

"זה תלוי בהרבה משתנים, כמו גודל הגג והסוג שלו. על גג גדול עם תשתית טובה אפשר להקים הרבה פאנלים סולאריים והם מייצרים הרבה חשמל – ועל זה חברת החשמל והמדינה משלמות ביד רחבה. אבל חכה עם הכסף, בוא אני אסביר לך קודם איך זה עובד. כשאנחנו מקימים לך את הפאנלים הסולאריים על הגג, הם מייצרים חשמל תוך ניצול של אנרגיית השמש. 

החשמל הזה מוזרם דרך שעון החשמל הראשי של המבנה שבבעלותך, ומשם הוא מוזרם לרשת הארצית של חברת חשמל. אם לצורך הדוגמה המערכת ייצרה 1,000 קוט"ש (קילו ואט לשעה) של חשמל והמבנה שלך צרך מתוכם 300 קוט"ש בלבד, ה-700 הנותרים מוזרמים לחברת החשמל ואתה מקבל עבורם כסף שנכנס לחשבון הבנק שלך. תחשוב על כל השנים ששילמת לחברת החשמל, עכשיו היא משלמת לך!"

אז לפי ההסבר שלך אני מבין שאני צורך בעצם את החשמל שמופק מאנרגיה סולארית על הגג שלי?

"נכון, המערכת הסולארית מחוברת לשעון החשמל של כל המבנה. אם לדוגמה המבנה משתמש במכונות, הוא יצרוך את החשמל שהופק בפאנל הסולארי קודם, לפני ההזרמה לחברת החשמל. זה דווקא יתרון, אגב, כי במקום לשלם עלויות גבוהות לחברת החשמל, אתה צורך חשמל חסכוני שייצרת באופן ירוק מהגג שלך! 

ומעבר לחסכון, אתה גם מקבל כסף באופן קבוע על כל שאר החשמל שייצרת ומוזרם לחברת החשמל.  

זה כמו לגדל עץ לימון בחצר אחרי שקנית לימונים מהשוק כל החיים. כשיש לך את העץ, אתה נהנה מאספקה שוטפת של לימונים חינם ולא צריך לקנות אותם בעלויות יקרות יותר. מעבר לזה, אם העץ חזק וטוב ומניב יותר לימונים ממה שאתה צורך, אתה מוכר אותם לבעל דוכן הלימונים בשוק, אותו אחד שהיית קונה ממנו לימונים במחירים מופקעים. בצורה הזאת, לא רק שחסכת את ההוצאה, גם הפכת אותה להכנסה!"

"ייצור אנרגיה ירוקה באמצעות פאנלים סולאריים הופך את ההוצאה על החשמל להכנסה מניבה," נדב אפרתי.

אבל יש עדיין הוצאה כלשהי, אני צריך לתחזק ולתפעל את המערכת במשך כל זמן השכירות, לא?

"האמת? שלא, וזה החלק הכי טוב: הדבר היחיד שאתה צריך לעשות הוא להשכיר לנו את הגג שלך, לכל השאר אנחנו כבר נדאג. המטרה שלנו היא לעשות את כל התהליך בצורה הכי קלה עבורך. כל הטפסים, מדידות של הגג, רכישה והובלה של פאנלים סולאריים, התקנות וחיבור לחשמל, התחזוק של המערכת בצורה מיטיבה, זה כאב ראש שלם. לנו יש את הניסיון ואנחנו יודעים כבר איך לבצע את ההליך הזה מהר ובלי בעיות. 

חשוב לזכור שאנחנו חברה של 60 עובדים עם מומחיות שאין לאדם הפרטי וגם לא לכל מיני 'חאפרים' שיקשרו אותך עם חברות חיצוניות רק כדי לקבל את הכסף שלך ולברוח. אצלנו הכל קורה 'בתוך הבית', בלי להשאיר לך שום קצה פתוח להתעסק בו. גם כל הטיפול ברגולציה מול חברת החשמל נעשה אצלנו, אתה יודע איך זה, אף פעם לא ייתנו לך להרוויח כסף בשקט, אז אנחנו כאן כדי לדאוג שזה יקרה".

אוקיי הבנתי, אתם עושים בשבילי הכל. אבל בטח יש איזה סכום השקעה ראשוני שאני צריך לשלם?

"שוב שמח להפתיע אותך, אבל אתה לא תצטרך לשלם לנו אפילו שקל אחד על ההשקעה הזאת! הפעם היחידה שבה תפתח את הארנק, היא כדי לקבל את התשלומים של חברת החשמל. תחשוב על גנן שמגיע אליך לחצר, שותל עץ לימון ומטפל בו. אתה לא משלם לו על העץ או הדשן וגם לא משכורת יומית או חודשית. 

עכשיו תבוא ותשאל, מה האינטרס של הגנן לבוא ולגדל את העץ? שאלה טובה. מסתבר שלגנן אין חצר בבניין אז הוא רק צריך את השטח, ומבחינתו לקבל חלק מהלימונים שנשארים על העץ אחרי שאתה משתמש בו. אפשר לומר שהוא מקבל חלק ממה שהוא בעצמו עזר לך להרוויח, אז מצידך אין שום הפסד".

וואלה, אז אני לא משלם שקל על כל ההפקה הזאת ופשוט מקבל את הכסף מחברת החשמל?!

"בדיוק ככה. עלויות המערכת הסולארית, עלינו. התעסקות עם ענייני הרגולציה מול חברת החשמל, עלינו. תחזוק שוטף של המערכת עם אנשי מקצוע, עלינו. בדיקות בטיחות תקופתיות, עלינו. אצל מספר פרויקטים אפילו שיפצנו על חשבוננו את הגג ועשינו תיקוני דליפות ואיטום, כדי להבטיח שהגג יהיה עמיד והתפוקה של המערכת הסולארית תהיה מיטבית. 

חשוב לזכור שגם לנו יש אינטרס להפוך את ההשקעה לכמה שיותר מניבה, כי זה הרווח שלנו. אחוז הרווח שלך מההכנסות יעמוד על כ-50% מרווחי המערכת, כל מקרה לגופו. בהשוואה להצעות בשוק, מדובר באחוז מצוין ולא השקעת אפילו שקל אחד, ככה שזה רווח נקי ששווה לך את השקט הנפשי מההתעסקות הטכנית".

"המטרה שלנו היא ליצור השקעה כמה שיותר מניבה כך שיש רווח מקסימלי לשני הצדדים," נדב אפרתי.

כן, זה נשמע הוגן. אבל זה לא בעייתי לשים הרבה פאנלים סולאריים על המבנה, מה עם קרינה?

"שאלה מצוינת. צריך לנפץ את הסטיגמה הזאת אחת ולתמיד: פאנל סולארי על הגג לא משדר ללוויינים בחלל ולא מתקשר עם חוצנים מכוכב אחר. לצורך העניין, הטלפון הסלולרי שנמצא בכיס שלך, מפיק הרבה יותר קרינה מאשר גג של 1,000 מ"ר (דונם) שמכוסה כולו בפאנלים סולאריים ורחוק ממך 20 מטר לפחות. 

גם במשרד איכות הסביבה טענו שאין שום חשש מסכנת קרינה של מתקני פאנלים סולאריים, כל עוד יש מרחק של 4 מטרים מאזור של בתי מגורים. 4 מטרים זה בערך קומה וחצי, שתיים של מבנה סטנדרטי, וברוב המוחלט של המבנים המסחריים כלל אין מגורי אנשים בקביעות, כך שאין טעם אפילו לדאוג בהיבט הזה".

ואין איזו פגיעה אחרת בגג שהמערכת הסולארית עלולה לעשות, נגיד פגיעה באיטום?

"מעולם לא נתקלנו בשום בעיה כזאת. המערכת לא מחוברת ליסודות של הגג, אלא יושבת מעליו. אם כבר, הפאנלים מגינים על הבטון מהשמש ומהגשם, אז אפילו להיפך – אמורות להיות הרבה פחות בעיות של איטום בגג. חשוב לזכור שגם אם חס וחלילה יתרחשו נזקים לגג או למערכת, אנחנו איתך בתקשורת תמידית.

ברגע שהשכרנו ממך גג והתקנו לך מערכת סולארית, יש לך 'אמא ואבא' בכל מה שקשור אליה. זה קצת כמו לקבל מטפלת צמודה מייד כשנולד לך ילד. היא דואגת לו, בודקת שהכל תקין ומוודאת שתרוויח ממנו כמה שיותר. יש לך למי לפנות כאן, וזה דגש חשוב, כי במקומות אחרים עלולים לשלוח אותך לכל מיני גורמים חיצוניים להסתבך איתם. אצלנו אין כזה דבר, הכל מתבצע תחת קורת גג אחת, בשליטה ובפיקוח מלאים".

טוב זה נשמע מעניין, ומה מבטיח לי שאני באמת אקבל כסף מהפרוצדורה הזאת של השכרת הגג?

"כל עוד יש שמש בשמים, המערכת הסולארית מייצרת חשמל. אבל משום שההתחייבות מול חברת החשמל היא לחוזה ארוך טווח של 25 שנה, קריטי לוודא שההתקנה תהיה מקצועית כדי להרוויח לך כמה שיותר כסף. יש מי שיבקשו לשכור ממך את הגג ולהתחלק ברווחים, אבל המערכת הסולארית שהם יתקינו לך תשרוד פחות מעשור או תרוויח לך מאות שקלים בודדים אם בכלל, ואז באמת חבל מלכתחילה לעשות את התהליך.

"כדי להרוויח כמה שיותר מהמערכת שלך, אתה צריך התקנה ותחזוק מקצועיים," נדב אפרתי.

אצלנו יש דגש על ניצול מיטבי של שטח הגג וגם תיחזוק המערכת לאורך זמן – למשל שטיפה עם מים מזוקקים וניטור יומיומי של תפוקת החשמל המיוצרת. כך יש מיקסום של הרווחים וזה משפיע כמובן לשני הצדדים. לעומת מי שמתחזקים לבד מערכות סולאריות, יש הבדל של 15% בתפוקת המערכת כשהיא מושכרת, ואנחנו רואים את זה כי אנחנו גם מספקים שירות של מכירה בלבד, ללא תחזוק בהשכרה שוטפת.

ברמה המקצועית, יש אצלנו את בדיקות הבטיחות ברמה הכי גבוהה. בזכות זה אנחנו עומדים על 0 תביעות. כל אנשי המקצוע שלנו שייכים לחברה ואנחנו עובדים מולם ומפקחים עליהם, אין שום סיבה שתתעסק במערכת לאורך תקופת ההשכרה. רוב הזמן בכלל תשכח שיש לך מערכת סולארית בגג, ותזכר בזה רק כשתראה את התשלומים מחברת החשמל נכנסים אליך לחשבון בנק יפה יפה מדי חודש".

מעולה, אז מה הדבר הראשון שאני צריך לעשות כדי להפוך את הגג שלי להכנסה פאסיבית?

"כדי לעמוד בתנאי השכירות, הגג שלך צריך להיות של 1,000 מ"ר (דונם) לפחות ועם היתר בניה. בשיחה טלפונית עם אחד הנציגים שלנו נוכל לבדוק איתך התאמה לקראת התקדמות. בסופו של יום, כמו שאנחנו מציעים את מלוא המקצועיות והמהימנות, אנחנו רוצים לוודא שהצד השני מתאים ושווה את ההשקעה מבחינתנו.

בהמשך נקבל ממך את כל הניירת והמסמכים ונתחיל בהליך הבירוקרטי של הרגולציה מול חברת החשמל. בהמשך נבצע מדידות של הגג, ולאחר עוד כמה שלבים בתהליך נקים את המערכת הסולארית כך שתייצר חשמל מאנרגיית השמש. מכאן הגג שלך כבר הופך להכנסה פאסיבית שמרוויחה לך כסף נקי מדי חודש, תוך שאתה לוקח חלק במהפכה הירוקה ותורם לתחום החשוב מאין כמוהו של ייצור חשמל מאנרגיה סולארית". 

יש לך גג של 1,000 מ"ר (דונם) ויותר בנכס מסחרי שבבעלותך? תוכל להפוך אותו להכנסה פאסיבית, קבועה ויציבה בלי להשקיע שקל. כדי לשמוע עוד פרטים השאר את פרטיך בטופס:

כתבות דומות

להשקיע ב"תרנגולת זהב" פיננסית שמניבה ריבית בטוחה מהיום הראשון

ישראלים רבים היום 'תקועים' עם 200 ו-300 אלף ש"ח בעו"ש ותוהים איפה לשים את הכסף כדי למקסם ממנו רווח. בזמן שהחשש מהשקעה לא יציבה, מריביות גבוהות ומהאינפלציה מתגבר – הזדמנות השקעה ייחודית בקרן חוב למימון נדל"ן בארה"ב מסוגלת להעניק בטחונות ברמה שמשקיעים היום כלל לא מכירים. מדוע השקעה כזו היא בסיכון נמוך יותר ואיך ניתן להשיג בה רווחים קבועים, ממש כמו משכורת שניה?

לכתבה »

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

מרוויחים על חשבון דיירים בהתחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

כתבות דומות

להשקיע ב"תרנגולת זהב" פיננסית שמניבה ריבית בטוחה מהיום הראשון

ישראלים רבים היום 'תקועים' עם 200 ו-300 אלף ש"ח בעו"ש ותוהים איפה לשים את הכסף כדי למקסם ממנו רווח. בזמן שהחשש מהשקעה לא יציבה, מריביות גבוהות ומהאינפלציה מתגבר – הזדמנות השקעה ייחודית בקרן חוב למימון נדל"ן בארה"ב מסוגלת להעניק בטחונות ברמה שמשקיעים היום כלל לא מכירים. מדוע השקעה כזו היא בסיכון נמוך יותר ואיך ניתן להשיג בה רווחים קבועים, ממש כמו משכורת שניה?

לכתבה »

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

מרוויחים על חשבון דיירים בהתחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »