נדל"ן

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, ומציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר, במקום הדירה הנוכחית וכל זה מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר. דירה הכוללת ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

דניאל איבגי 30.9.21 // 09:30

בשנים האחרונות, שמענו בכל ״פינה״ על התהליך שמדינת ישראל מקדמת כדי לשפץ את הבניינים שנבנו לפני שנת 1980 כך שיעמדו ב-2 יעדים קריטיים. היעד הראשון – לעמוד בתקן המתקדם לבניית בניינים בישראל. השני, לעמוד בפני רעידות אדמה. אבל אחרי 16 שנים, תמ״א 38 עוזבת אותנו סופית ; ודיירים שלא יספיקו לקבל היתר תמ״א 38 עד אוקטובר 2022, יכולים להגיד "ביי-ביי" להזדמנות לזכות בדירה חדשה יותר, גדולה יותר, בטוחה יותר וכל זה בבניין מפואר שנראה כמו בית מלון 5 כוכבים, ומבלי להוציא שקל אחד מהכיס.  

לקבל היתר תמ״א 38 בארץ דורש הרבה מאוד מזל. רבים יגידו שלגור בבניין שנבנה לפני 1980 במרכז הארץ, לא נופל מזכייה בלוטו. אך מסיבה לא מובנת, יש הרבה דיירים שלא הצליחו למצוא יזם שיחבר את כל הפרויקט ויניע את התהליך עבורם. או מאידך, הם כן מצאו יזם, אבל משהו השתבש בדרך (סכסוך דיירים או בירוקרטיה קשה) ואותו יזם נכשל בהשגת ההיתר. 

רגע לפני הסוף של ההזדמנות המופלאה הזאת, יצאנו לברר האם בכל זאת יש לדיירים שגרים בבניינים שנבנו לפני 1980, סיכוי להשיג היתר תמ״א? מי יכול לעזור להם? וכיצד אפשר להתגבר על אי הסכמות בין דיירי הבניין? הצטרפו אלינו. 

״אחרי 16 שנים, תמ״א 38 עוזבת אותנו סופית, ודיירים שלא יספיקו לקבל היתר תמ״א עד אוקטובר 2022, יכולים להגיד "ביי-ביי" להזדמנות לזכות בדירה חדשה יותר, גדולה יותר ובטוחה יותר״

למה המדינה שמה סוף לפרויקט תמ״א 38? ​

״אם תמ״א 38 משפרת את היציבות והביטחון של הבניינים, את הנראות שלהם, את רמת החיים של הדיירים, את הכיס של הקבלנים, והכי חשוב – אם המדינה מרוויחה מהכל הסיפור… למה לעצור בעצם?

הסיבה היא כנראה אחת הטענות השכיחות של ראשי ערים כנגד תמ"א 38. אותה טענה שהתוכנית בעצם מאפשרת להוסיף קומות ותושבים עבור כל בניין שאינו עומד בתקן, אבל מצד שני היא לא בוחנת את ההשלכות הסביבתיות הכרוכות בתוספת תושבים. 

כמו לדוגמה מצב בו מוסיפים עוד 6 דירות בבניין, מה שאומר עוד 6 משפחות (30 אנשים בממוצע) ו-12 רכבים (2 רכבים לכל משפחה). מכאן מתחילות מלחמות על חניות, עומסי תנועה משוגעים בדרך לעבודה, ובדרך חזרה ממנה. בגדול, התשתיות האזוריות לא יכולות לתת מענה לכמות האנשים שגדלה בעקבות כל בניין שמוסיפים לו 20-30 דיירים בממוצע. המדינה קיבלה את טענות ראשי הערים, והחליטה לעצור את ה"קרנבל" עד שימצא פתרון טוב יותר.״

רוצים שחברה יזמית מקצועית תעזור לכם לבצע בדיקות היתכנות לתוכנית תמ״א 38 בבניין שלכם לפני שהיא נגמרת?

למה תמ״א 38 קריטית עבור מי שמפחד ממלחמה נוספת?

״במבצע "שומר החומות" כולנו הבנו שגם ת״א, ר״ג, גבעתיים, חולון, בת ים ובעצם כל גוש דן והסביבה נמצאים תחת אזור האש. בזמן האזעקות ב-3 לפנות בוקר נאלצנו להעיר את הילדים ולרוץ לחדר המדרגות יחד עם 20 שכנים נוספים, בוכים, לחוצים ובמשך 4-5 פעמים לאורך הלילה (לפחות). הטראומה הזאת גרמה לילדים שלנו לחזור לעשות פיפי במיטה, ואנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו להעביר אותם עוד לילות כאלה בלי ממ״ד. 

אז איך תוכנית תמ״א 38 עוזרת במקרה הזה?

בגדול, החוק אינו מתנה את קבלת הטבות הפרויקט בבניית ממ"ד. אם כי בפועל, זהו חלק נפוץ בתכנית וב-99.9% מהמקרים, היזם אכן יציין בפני הדיירים את האפשרות להוספת ממ״ד לדירות בבניין. אחרת, גם עבור היזם יהיה מאוד קשה לשווק ולמכור אח״כ את הדירות החדשות בבניין כשהן לא מציעות ממ״ד. הסיבה? כנראה שאין ישראלי שקונה היום דירה חדשה ולא דורש ממ״ד.

בשורה התחתונה, בנוסף לכל המתנות ; תמ״א 38 מעניקה לדיירי הבניין ממ״ד חדש שנותן שקט וביטחון שאין שני להם בתוך הדירה. בנימה אישית, אנחנו מוסיפים שלדעתנו המקצועית והאנושית – רק בשביל זה שווה להגיע להסכמות ולקבל היתר תמ״א 38 בבניין.״

מה אנשים מספרים על איכות החיים אחרי תמ״א 38?

״קשה למצוא אנשים שלא מרוצים משדרוג רמת החיים בבניין ובדירה שלהם, לאחר הוצאת תוכנית תמ״א 38 לפועל. למעשה, אחרי שדיברנו עם עשרות דיירים, אפשר לסכם את המילים שלהם בסיפור קבוע ודי דומה שחוזר על עצמו שוב ושוב.

בדרך כלל אנשים שעברו תמ״א 38 מדברים על כך שהם חיו בבניינים ישנים ונמוכים משנות ה-50, ה-60 וה-70. ברוב המקרים הדירות סבלו מעובש, חדירת מים מהגגות, חוסר בממ״ד, מזיקים, תשתיות מזעזעות, צנרת ישנה שעשתה המון בעיות, סדקים, קריסות, מראה דוחה ולא ביתי וחוסר ביטחון מהיום שבו תגיע רעידת אדמה.

אותם אנשים מספרים שתהליך התמ״א 38 שהם עברו, מלא באינסוף משמעויות עבור החיים שלהם. מהדברים הקטנים כביכול, כמו הקושי שהיה לצאת ולהיכנס לבית עם עגלת ילדים, או אנשים מבוגרים שלא יכלו לרדת ולעלות בקלות במדרגות ; ועד התחושה המדהימה כאשר הם מסתכלים על הבניין המפואר, על הממ״ד, על המעליות, על כל הטכנולוגיה החדשנית והתאימות לדרישות המודרניות. כמעט בכל מפגש עם דיירים שמענו את המשפט: "אנחנו מרגישים כאילו קפצנו 100 שנה אל העתיד".

עוד כמה נקודות מעניינות ששמענו, הן בעיקר הסיפוק שהדיירים חווים עכשיו כשיש להם מרפסת לצאת אליה כדי להירגע בסוף היום, שיש להם את המחסן לאחסן בו את כל המזוודות, השקיות, בגדי החורף והבלאגן שהיה תקוע מתחת למיטה, מעל הארון או בפינות בבית כמו שכולנו מכירים. הם הוסיפו גם שיש להם תאורה מהממת וחזקה בבית, והכי חשוב – הבית רחב ומשודרג הרבה יותר. המשפט: ״זה כמו לחיות בבית מלון 5 כוכבים פתאום״ הוא אחד המשפטים ששמענו הכי הרבה פעמים מהדיירים שדיברנו איתם.

רוצים שחברה יזמית מקצועית תעזור לכם לבצע בדיקות היתכנות לתוכנית תמ״א 38 בבניין שלכם לפני שהיא נגמרת?

מי יכול לקבל היתר תוכנית תמ״א 38 בבניין שלו?

כדי לגלות האם אנחנו יכולים לקבל היתר תמ״א 38 בבניין שלנו, יש לבדוק שלוש שאלות:

שאלה מספר 1: מה היה מועד הוצאת היתר הבנייה לבניין?

ברגע שהתשובה היא שהיתר הבנייה לבניין ניתן לפני ה-1.1.1980, אז יכול מאוד להיות שהבניין מתאים לתמ"א 38. כי למעשה, תמ"א 38 ניתן לבצע אך ורק בבניינים אשר מצויים בסיכון מוגבר לפגיעה או לקריסה במקרים של רעידת אדמה, ורובם נבנו לפני התקן החדש לבניית בניינים בתחילת 1980. 

שאלה מספר 2: מהו שטח וגובה הבניין?

קריטריון נוסף לגבי התאמת בניינים להשתתפות בפרויקט תמ"א 38 הוא מספר הקומות. בבניינים בני קומה אחת עד שתי קומות לא יינתן אישור לתמ"א 38. רק בבניינים גבוהים יותר אישור כזה יכול להיות אפשרי. אם שטח הבניין הוא לפחות 400 מ"ר או שגובהו מעל 2 קומות או שהתוכנית העירונית מאפשרת לבנות בניין שכזה, כנראה שהבניין שלכם מתאים לביצוע תמ"א 38. 

שאלה מספר 3: האם הבניין מיועד להריסה?

על מבנה מיועד להריסה לא ניתן לממש תמ"א 38. אבל אם הבניין המדובר אינו מיועד להריסה כנראה שניתן  לבצע בו תמ"א 38.

מי אלה ה"מקצוענים" שמשיגים היתר תמ״א 38 עבור הדיירים?

כמובן שיש אין ספור יזמים במדינת ישראל שמקדמים תוכניות תמ״א 38 עבור דיירים, ואתם יכולים לבחור כל אחד מהם. אך לצערנו, כמו בהרבה תחומים אחרים קיימים הרבה חובבנים. אנחנו לא כותבים את זה כדי לפגוע, אלא מהסיבה העיקרית שברגע שיזם "ירוק" לא מכיר את התחום מספיק טוב, הוא כנראה יתקל בהרבה קשיים בדרך ולא יצליח לעבור אותם. את הקשיים האלה יזמים מנוסים יותר כבר עברו בעבר, הם יודעים להתכונן אליהם והם גם יודעים לדלג מעליהם. 

הדוגמה הטובה ביותר היא לשאול את השאלה – מי אתם מעדיפים שינהג עבורכם בנסיעת שטח מסוכנת? נהג חדש שקיבל רישיון? או נהג שטח מנוסה עם 20 שנות ניסיון? וכשמדובר בבית שלנו, אנחנו לא רוצים להסתכן ש"נהג" צעיר יוביל אותנו.

רוצים שחברה יזמית מקצועית תעזור לכם לבצע בדיקות היתכנות לתוכנית תמ״א 38 בבניין שלכם לפני שהיא נגמרת?

האם קיים סיכון להישאר תקועים בשלב הבנייה?

״אם עובדים עם היזם הנכון, שיודע להתנהל נכון – כמעט ואין לדיירים שום סיכון. כי ברגע שיש חוזה מסודר עם היזם ויש ליווי בנקאי עם ערבות, הדיירים מוגנים. במקרה הכי גרוע, שהיזם נאלץ לפשוט רגל, הבנק מחויב לתת לדיירים את כל מה שהיזם התחייב, ככה שבשורה התחתונה אין פה באמת סיכון אמיתי.

כמובן שהיו דברים מעולם, וכל אחד שמע את הסיפורים על אותם פרויקטים שנכשלו ואנשים ש'הפסידו את התחתונים'. אך כל זה קרה בגלל שהם סמכו על יזם לא מקצוען שבעצם "הימר" על הדירות והרכוש שלהם, ולא דאג לקבל ערבות בנקאית מלאה.

נקודה חשובה, ביחס לעשרות אלפי הפרויקטים שבאמת הסתיימו, המקרים האלה הם כמובן המיעוט. הסיבה שאנחנו שומעים עליהם היא כי זה התפקיד של התקשורת בארץ – להפיץ לנו חדשות רעות כדי שנפחד וניזהר. אך למעשה, זה כמו שיספרו לנו כל יום על כמות ההרוגים בלי לספר לנו על כמות האנשים החיים והמאושרים, ואנחנו פשוט נפחד לחיות.  

בנוסף, יזם מקצועי ייתן התחייבות לזמנים בהסכם. ובתור יזם מנוסה הוא יודע שברגע שיש הסכם חתום, כדאי  לו לסיים את הבנייה כמה שיותר מהר. למה?

מהסיבה שכל יום שעובר מהחתימה, לאותו יזם יהיו גם עלויות (עובדים, מימון, שכירויות וכו'), כך שברגע שיוצאים לדרך הוא חייב לדחוף את הפרויקט בכל הכוח במטרה לסיים הכי מהר, הכי יעיל, הכי טוב ובמיומנות גבוהה ככל הניתן. לכן, חברה יזמית רצינית תדאג לבקר אישית כל אחד מתהליכי העבודה, או כל שינוי שנעשה בפרויקט.

חשוב להדגיש, עם חברה יזמית רצינית ההתחייבות ללוח זמנים מגובה בחוזה. לא צריך "לתת אמון" או משהו כזה (למרות שתמיד חשוב מאוד שיהיה אמון הדדי). אם החברה לא עומדת בדדליין, אפשר להפעיל כנגדה סנקציות, עד כדי לפטר אותה. במילים אחרות, כל חובת ההוכחה וכל הסיכון נמצאים על החברה היזמית, לכן יש לה גם אינטרס לסיים את הבנייה כמה שיותר מהר.

לסיכום, הכל תלוי עם מי אתה עובד. כמובן שכולנו מכירים סיפורים לא נעימים, אך זה המיעוט. ברגע שליזם יש ערבויות של הבנק, אפשר להיות רגועים. למה? כי אם הבנק החליט להיות ערב לעסקה, ניתן לומר בוודאות מלאה שזאת עסקה מהבטוחות ביותר שיש בעולם הנדל"ן, וההוכחה לכך היא מאות הפרויקטים שמבצעים בכל שנה.

דירוג כמות התמ״א של כל יזם בשנת 2018 בלבד

ואם השכנים עושים בעיות?

״אחת השאלות הנפוצות ביותר כנראה. כולנו מכירים את עם ישראל, ולצערנו, בכל בניין יהיה דייר אחד שינסה לסחוט את היזם, ואת כל דיירי הבניין, רק כדי לקבל תנאים לא הגיוניים שיפילו את העסקה ויגרמו לכולם לסבול. 

אבל, חברה יזמית טובה ומנוסה תדע לטפל בזה בקלות. ליזמים ותיקים יש דרכים ושיטות לטפל בקבוצות דיירים כאלה וליצור הסכמות. אחרת, לא היינו רואים כל כך הרבה בניינים שעוברים תמ״א 38 כמעט בכל פינה.

מעבר לכך, החוק במדינת ישראל מחייב את הדיירים הסרבנים להצטרף לפרויקטים של תמ"א 38, כאשר רוב הדיירים (80% במקרה של תמ"א 38/2) מבקשים לבצע את הפרויקט. כך שניתן לבצע את הפרויקט, למעשה, בלי לשאול אותם.״

למה חייבים לעשות דווקא עכשיו תמ״א 38?

״התשובה פשוטה מאוד – באוקטובר 2022 לא ניתן יהיה לקבל יותר היתרי בניה לתמ״א 38. לא, זה לא אומר שעוצרים את הבניה או שאי אפשר לבנות יותר. מה שכן, זה אומר שאי אפשר לקבל יותר אישורים להתחיל תוכניות תמ״א 38 חדשות. לכן, מי שלא יספיק לקבל היתר עד אז – יפסיד. חד וחלק.״

רוצים לבצע בדיקת היתכנות באשר לזכאות היתר תמ״א 38 בבניין שלכם?

השאירו פרטים בטופס כאן למטה, וקבלו שיחה ובדיקת היתכנות לזכאות היתר תמ״א 38 בבניין שלכם. אגב, אם תמצאו מתאימים תקבלו גם הצעה מחברה יזמית מנוסה ומקצועית שתהפוך את הבית שלכם לבית מלון 5 כוכבים. 

רוצים שחברה יזמית מקצועית תעזור לכם לבצע בדיקות היתכנות לתוכנית תמ״א 38 בבניין שלכם לפני שהיא נגמרת?

כתבות דומות

להשקיע ב"תרנגולת זהב" פיננסית שמניבה ריבית בטוחה מהיום הראשון

ישראלים רבים היום 'תקועים' עם 200 ו-300 אלף ש"ח בעו"ש ותוהים איפה לשים את הכסף כדי למקסם ממנו רווח. בזמן שהחשש מהשקעה לא יציבה, מריביות גבוהות ומהאינפלציה מתגבר – הזדמנות השקעה ייחודית בקרן חוב למימון נדל"ן בארה"ב מסוגלת להעניק בטחונות ברמה שמשקיעים היום כלל לא מכירים. מדוע השקעה כזו היא בסיכון נמוך יותר ואיך ניתן להשיג בה רווחים קבועים, ממש כמו משכורת שניה?

לכתבה »

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

מרוויחים על חשבון דיירים בהתחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

כתבות דומות

להשקיע ב"תרנגולת זהב" פיננסית שמניבה ריבית בטוחה מהיום הראשון

ישראלים רבים היום 'תקועים' עם 200 ו-300 אלף ש"ח בעו"ש ותוהים איפה לשים את הכסף כדי למקסם ממנו רווח. בזמן שהחשש מהשקעה לא יציבה, מריביות גבוהות ומהאינפלציה מתגבר – הזדמנות השקעה ייחודית בקרן חוב למימון נדל"ן בארה"ב מסוגלת להעניק בטחונות ברמה שמשקיעים היום כלל לא מכירים. מדוע השקעה כזו היא בסיכון נמוך יותר ואיך ניתן להשיג בה רווחים קבועים, ממש כמו משכורת שניה?

לכתבה »

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

מרוויחים על חשבון דיירים בהתחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »