נדל"ן

תוכן מקודם

"לא קיבלת, לא שילמת" ככה תקבל עד 110% החזר כספי על מס השבח ששילמת

מתי קיבלת לאחרונה כסף במתנה ממס הכנסה? בזמן שרשויות המסים נמצאות בכל מקום ואף פעם לא "שוכחות" לדרוש את שלהן, גיא בן עמרם טוען שלא משנה מה צבע העיניים שלך, כל עוד אתה לא עשיר כקורח ייתכן ומגיע לך החזר (לפעמים מעל 100%) על מס השבח ששילמת. אם מכרת דירה ברווח ב-6 השנים האחרונות, ככה תקבל חזרה עשרות אלפי שקלים ישירות לכיס ("אל תשכח 4% ריבית"). אמת או מכירת חלום? יצאנו לבדוק.

דניאל איבגי  28.09.20 // 16:00

"תפתח רגע את חשבון הבנק שלך, מה אתה רואה?", מסתבר שזה המשפט האהוב על גיא בן עמרם, יועץ מס ואיש נדל"ן ותיק שמתמחה בהחזרים של מס שבח.

שפגשתי את גיא לראשונה, ראיתי בחור מפולפל שמבין נדל"ן וחי את הנושא הרבה שנים, ממש לא הבנתי איך אדם כמוהו הגיע לתחום "משעמם" כמו מס שבח. אבל מתחת למסכה הצינית של גיא, פגשתי אדם שלא יכול לראות שדופקים את האזרח הפשוט, מהזן הנדיר של אלה שבאמת הולכים עם הלב עד הסוף. 

מעבר לעמותה שמגישה אוכל מדי יום לנזקקים לה הוא תורם על בסיס קבוע ("חסדי תומר"), גיא דואג על בסיס קבוע להחזרים של מיליוני שקלים לאנשים שבכלל לא יודעים שמגיע להם החזר.

דואג על בסיס קבוע להחזרים של מיליוני שקלים לאנשים שבכלל לא יודעים שמגיע להם החזר.

ה"קסם" הזה שלכאורה נראה בלתי אפשרי, מתבצע בזכות שיטת תחשיב מיוחדת שמנצלת הטבות במס הכנסה ומראה לרשויות שהמוכר המדובר שילם יותר מדי מס ומגיע לו החזר.

לדבריו, יותר כיף לקבל חזרה כסף ממס הכנסה, והכסף הזה הוא טהור (נטו) ואין עליו מיסוי, ככה שבפועל הוא שווה אפילו יותר.

את השיטה שלו, שהוסתרה מהציבור במשך עשרות שנים ומנעה מאנשים לקבל את המגיע להם, הוא חושף לראשונה, דבר שעשוי לעורר עליו את הזעם של רשויות המס. כעת, הגיע הזמן לברר, למה הוא עושה את זה?

לדברי בן עמרם, "לרוב אנשים שרק שומעים את המונח 'מס הכנסה' או 'מיסוי מקרקעין' הם ישר עוברים לדום ומשלמים מה שצריך, אין להם מושג שלפעמים הם יכולים לקבל חזרה עשרות אלפי שקלים. ומה שמעצבן זה, שהרשויות יודעות ולא אומרות כלום."

מסתירים מאנשים כסף שמגיע להם אתה רוצה להגיד לי? אתה יודע שאתה יכול להסתכסך פה עם הגוף הכי חזק במדינה.

"אתה יודע, זה שטח אפור… בוא נגיד שלא לומר את כל האמת זה גם לשקר מבחינתי. הרשויות לא יגידו לך בפנים שלא מגיע לך, הם פשוט לא יספרו לך שכן מגיע. מה שאומר שהתפקיד שלנו יועצי המס, זה לעשות תחשיב שעל פיו ניתן להוכיח שמס שבח טעו בתחשיב שלהם ומגיע לבן אדם החזר כספי."

איך אתה מסביר את זה שעד היום אף אחד לא ידע מזה ולא עשה עם זה כלום?

"אז זהו, אין לאנשים מודעות לעניין! אנשים חושבים שמס שבח זה 25% על הרווח שנוצר בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.
את זה אנשים רואים כמו תורה מסיני. הם פשוט לא יודעים שעל פי תחשיב נכון ומדויק שנערך על ידי מקצוען בתחום מיסוי המקרקעין ניתן לקבל החזר"

רגע, אז בעצם יש פה מיליונים ששוכבים על הרצפה ואנשים לא יודעים מזה??

"נכון מאוד. וזה כואב."

תקשיב זה הזוי. אבל תגיד, זה לא העבודה של העורך דין להשיג את הכסף הזה?

"תראה, מיסוי מקרקעין (שהם זרוע של מס הכנסה) אומר לך 'אתה מוכר נכס? לך לעורך דין'. אבל עורך דין הוא משפטן, ולא כלכלן. אז אני שואל, למה הוא עושה תחשיבי מס? אל תבין לא נכון, עורך הדין עושה את מה שהוא יודע הכי טוב. זה לא שהוא מרמה אותך, הוא פשוט לא יודע לעשות את התחשיב שיועץ מס יודע לעשות. זהו לא תחום משפטי, זהו תחום חשבונאי."

אז מה, אני אמור לוותר על עורך דין ולבוא ישר ליועץ מס?

"לא בדיוק, זה לא עובד ככה. אני אסביר… קודם כל כדי להתנהל מול הרשויות אתה חייב להיות מיוצג ע"י עורך דין, זה מה שמס הכנסה מבקשים. בלי קשר, העבודה שלי מתחילה רק א-ח-ר-י שעורך הדין מסיים את שלו, למעשה אני מתחיל לעבוד רק אחרי שסיימת איתו ושילמת את מס השבח במלואו."

אז אני כן אמור לשלם מס שבח? בלבלת אותי 🙂

"זה עובד בצורה הבאה: בשלב הראשון מתנהלים מול עורך דין, הוא עושה לבד את התחשיב שלו (זה נקרא 'שומה עצמית') ואז מגיש את החישוב למיסוי מקרקעין (שזה שלוחה של רשות המסים שמטפלת במס שבח).

משם, בשלב השני מס שבח מאשרים את החישוב של העורך דין ואז יש מה שנקרא 'שומה סופית'. בשורה התחתונה, קובעים לך מה המס ואתה משלם אותו.

בשלב השלישי, אחרי שכבר שילמת את המס, אתה בא אלי ואז אני בודק אם מגיע לך החזר. אם כן הרווחת, ואם לא, לא נגיש אותך. התפקיד שלנו הוא לעבור על הדברים ולמקסם כל פיפס של פוטנציאל ההחזר (ולפעמים יש הרבה) במטרה לעשות לך סדר בתיק ושמס הכנסה יזרימו את הכסף ישירות לחשבון הבנק שלך. אה, חשוב להדגיש, העבודה איתנו היא נטו על בסיס הצלחה."

רגע, ואני לא משלם כלום בדרך?

"לנו? אתה לא משלם אגורה אם לא קיבלת החזר. לא קיבלת, לא שילמת. אפס סיכון."

ותגיד, זה חוקי הדבר הזה??

[גיא צוחק] "תגיד לי אתה… יש משהו יותר חוקי מלקבל כסף ממס הכנסה? זה הכסף הכי נקי, הכי בטוח שיש. אם קיבלת אור ירוק ממס הכנסה, אתה יכול להיות רגוע שזה עבר כל בדיקה אפשרית. תאמין לי שמס הכנסה לא אוהבים להחזיר כסף לאנשים."

ואין מצב שיום אחד הם יבואו אלי בטענות שהם טעו ואני אצטרך לשלם שוב?

"לא, ואני אסביר למה. זה תרחיש שלא יכול להתקיים, כי לצוות רואי החשבון שיש אצלנו במשרד יש סימולטור שאיתו עובדים במס הכנסה. אנחנו בעצם יודעים לחזות מראש את התוצאות, עושים תוך 5 דקות תרחיש מקדים (זה נקרא "פרה-רולינג"). אם רואים שיצא רווח אני מגיש את זה ואתה מקבל החזר על בטוח, כמעט ב-100% מהמקרים. אם אני רואה סיכון שיבקשו ממך עוד כסף, אני פשוט לא מגיש אותך. יודעים את התוצאות מראש ככה שאין פה שום סיכון שתצטרך להוסיף."

גיא, אבל בחייאת, למה שיחזירו לי כסף אם זה המס שאני אמור לשלם?

"חבר יקר, מס הכנסה זה גוף מסודר שעובד עם חוקים מאוד ברורים. בעל מקצוע שיודע מיסוי מקרקעין, וכל החיים שלו עסק אך ורק במיסוי מקרקעין יכול לעשות מה שהוא רוצה. ברגע שיודעים להראות למס הכנסה שחור על גבי לבן שמוכר הנכס שילם יותר מס וזה כי יש לו הטבות מס שמגיעות לו ולא נוצלו, מס הכנסה משתתק במקום ונותן את ההחזר (ואפילו עם ריבית). אין להם שום אופציה אחרת."

ואיך אני יודע אם מגיע לי החזר או לא?

"אי אפשר לדעת מראש, בגלל זה צריך לעשות בדיקה מקצועית ולבדוק את הדברים בסימולטור. מה שכן, אני יכול לומר לך באופן כללי שכל מי שמכר נכס אחרי גיל פרישה, כל מי שקיבל נכס ירושה ומכר אותו – אלה אנשים שבסבירות גבוהה מגיע להם החזר רציני. מהנסיון שלנו, ל-85% מכלל האוכלוסיה יש זכאות להחזר כספי מסוים.

בנוסף, יש הרבה אנשים שיש להם המון זכויות מס לא מנוצלות והם לא יודעים. דברים כמו גידול ילדים, נכות בדרגות שונות, אנשים שעשו צבא, לפעמים אגב יש כל מיני הקלות זמניות ברשות המסים… למשל לפני כמה שנים נכנס חוק זמני "הוראת שעה" שאמר שמי שיש לו 3 נכסים ומוכר אותם – לא ישלם מס. החוק הזה בא כדי לעודד משקיעים למכור וכך יכנסו דירות נוספות לשוק. מי שידע את זה או שהיועץ שלו ידע על זה, הרוויח המון המון כסף. וזה היה לזמן מוקצב, מעין "מבצע" של מס הכנסה לתקופה מוגבלת.

זה מטורף, אבל רק מי שמכיר את הדברים יכול לנצל את זה. אדם מן הישוב שלא בקיא בחוקי המס ואין לו סימולטור לא באמת יכול לדעת את הדברים האלה לצערי."

אז מה אתה בעצם יודע לעשות שאין בשום מקום אחר?

"עזוב מקום אחר, מה שאני עושה הוא עדיין לא דבר מוכר בארץ, כל הנושא של החזר מס שבח הוא חדש. אבל במשפט? אנחנו יודעים לגרום לרשויות להודות שהם עשו טעות בתחשיב שלהן ולהחזיר לך כסף."

לא מאמין לך, זה נשמע טוב מדי.

"זה בסדר, מה שאמרת עכשיו אני שומע 10 פעמים ביום. אני מוכן להתערב איתך אם אתה רוצה, זה אמיתי! בוא תשמע סיפור…

לפני כמה ימים הגיעה אלי אישה בת 90 בשם אורה, שהיא ניצולת שואה. אותה גברת רק מכרה זכות במקרקעין (אפילו לא נכס) ב700,000 שקלים. אחרי שהיא שילמה את כל המס ועורך הדין הוריד מה שאפשר (יש לציין שהיה לה עו"ד מבריק), היא הגיעה אלי… אחרי בדיקה קצרה, על ידי נקודות זכות והתחשיב שלנו, החזרנו לה 88K נקי נטו בלי שקל מס על זה.

"עוד זוג מרוצה שגיא הצליח להחזיר לו כספים אבודים"

ונגיד והצלחתי לקבל החזר, איזה אחוז אני יכול לקבל חזרה מהמס ששילמתי?

"זה יישמע לך מוזר, אבל לפעמים אנחנו מצליחים להחזיר 110% ממה ששולם. הזוי, נכון? זה בגלל שההחזר מגיע עם 4% ריבית שנתית צמודה למדד. היה לי לא מזמן מקרה של מישהו ששילם מס 84 אלף שקל, וקיבל חזרה 90 אלף (יותר ממה שילם)."

תגיד אתה רציני?! זה נשמע כמו חלום...

"תקשיב, זה הכסף שמגיע לאנשים, לא המצאתי פה כלום. יש לי כל היום מקרים כאלה, ואני יכול לתת לך לדבר עם לקוחות שלנו. הם יגידו לך שכל מה שאמרתי נכון, ואפילו יותר מזה. אבל עזוב שטויות, אם אתה לא מאמין בוא פשוט תראה בעיניים שלך."

זה בדיוק מה שחשבתי לעשות! מה עושים מכאן?

"תשאיר לנו פרטים, נדבר איתך, ניפגש גם אם אתה רוצה קרוב למקום המגורים שלך – ונבדוק זכאות להחזר. אם כן, יצאנו לדרך."

איפה אפשר להיפגש?

"יש לנו משרד כמעט בכל עיר גדולה בארץ. תבחר מקום ושעה, ואנחנו איתך. אם תרצה, נוכל גם להגיע אליך הביתה או לעשות שיחה בזום. מה שבא לך."

וכמה זמן לוקח התהליך עד להחזר?

"התהליך הוא מאוד מהיר, ואם אתה זכאי להחזר אנחנו מגישים אותך ותוך זמן קצר הכסף אצלך בחשבון. אני אגיד לך יותר מזה, אתה לא משלם לנו שקל עד שהכסף נמצא אצלך בחשבון ואתה מאשר שכך. השליטה היא שלך, אני עובד בשבילך ואין לי אפשרות לגעת בכסף בשום סיטואציה (מה גם שאני לא רוצה)."

גיא שמע, הדלקת אותי. אני בפנים!

"אתה לא הראשון שאומר את זה! עכשיו ברצינות, יש כל כך הרבה אנשים שמגיע להם כסף והם לא יודעים מזה. אם מחר היית מקבל 80 אלף שקל חזרה, מה היית עושה עם זה? קונה אוטו חדש? נותן מתנה גדולה יותר לחתונה של הילד? עם הכסף הזה זה אפשרי."

מילה לסיום?

“מספיק שעזרתי היום לאדם אחד בלבד לשמור על הכיס שלו ולא להפסיד סתם עשרות אלפי שקלים ויותר, ומבחינתי עשיתי את שלי.”

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »