נדל"ן

רגע לפני שאתה מאבד 166,400 לרשות המיסים בחתימת חוזה על הנכס שלך, תראה מה העו״ד הזה עשה

עם זינוק של 14% בדירות שנמכרו ב-2020, נראה שהקורונה לא עצרה את הישראלים מלמכור את הנכסים שלהם ב-2-4.5 מיליון ש"ח. "הרבה לא יודעים, אבל אפשר למקסם את ההון המשפחתי, ולהוציא הרבה יותר במכירה" טוען עו"ד בני בריקמן המתמחה במיסוי מקרקעין, "רגע לפני שאתם חותמים על חוזה, תדעו שתוך 50 דקות אפשר לחתוך את המס שתשלמו במאות אלפי ש"ח!" הבטחה ריקה או הזדמנות פז? יצאנו לבדוק

מור משרקי 7.6.21 // 10:00

"המס האבסורדי על הדירה תפס אותנו ממש לא מוכנים!" מספר יעקב (48) מקריית אונו, "לקחנו עורך דין ומכרנו ב-2.3 מיליון ש"ח והתכנון היה כמובן להשתמש בכסף כדי לקנות דירה גדולה יותר. בכל זאת, הילדים גדלו וצריך חדרים נפרדים. ואז הגיעה הפתעה מהגיהנום: יותר מ-550,000 ש"ח מס שבח! אם רק היינו יודעים שאפשר לחסוך את זה לפני העסקה, לא היו נהרסות לנו התוכניות עם המשכנתא לבית החדש…"

מה שיעקב מספר, כנראה לא זר לחלק מ-38,316 ישראלים שמכרו את דירותיהם בשנת 2020 ונדהמו לגלות תשלומי מס עצומים לאחר ביצוע העסקה. במקרים רבים של מכירת נכס, יידרשו תשלומי מס גבוהים מתוך שווי הרווח בעסקה, זאת נוסף לתשלומי מס נוספים כמו היטל השבחה – שהוא מס של 50% (!) שמתווסף על פוטנציאל הקרקע, אם נניח יש בו זכויות בניה שלא נוצלו.

הגרף לקוח מכתבה ב-Ynet, על בסיס נתונים רשמיים של הלשכה למידע וסטטיסטיקה.

"רוב הקהל הישראלי לא מודע לזה בכלל," מספר עורך דין בני בריקמן, מומחה למיסוי מקרקעין, "אבל יש קיצור דרך אחד פשוט שיכול לסדר למוכרי הדירות חיסכון במס של כ-170,000 ש"ח, תוך 50 דקות בלבד!"

בריקמן עובד כעורך דין כבר יותר מ-8 שנים, עורך עסקאות מכירה וקניה של נדל"ן מכל הסוגים מא' עד ת', כולל בניית חוזה וביצוע משא ומתן מול הצד השני בעסקה. נוסף על כך, עו"ד בריקמן הוא מומחה למיסוי מקרקעין וכחלק משירותיו בעריכת עסקאות הנדל"ן הוא מבצע 'קיזוז מס' בתכנון מקדים. בזכות שיטותיו היעילות, הצליח בריקמן לחסוך ללקוחותיו עשרות ומאות אלפי שקלים.

בני, גלה לנו: כשמדברים על מכירת דירה, איפה כבר אפשר לחסוך 170 אלף ש"ח?!

"יפה, זאת השאלה הכי חשובה ואני שמח שאיתה פתחת. אם יצא למכור דירה אתה בטח יודע שהדבר הראשון שדואגים לו זה עורך דין. מישהו שיבנה לך חוזה שישמור על הזכויות שלך, יוודא שאין איזה סעיף שינסה 'לדפוק' אותך בתנאי העסקה. אבל חוזה זה רק קצה הקרחון. הוא ישמור על הזכויות שלך, זה נכון, אבל הוא לא יחפש לחסוך לך עוד כסף! 

לא כל עורך דין עוסק בצורה מקצועית בתכנון מס, לכן זה גם לא שירות שיציעו לך בדרך כלל. אבל זה קריטי להבין: מס שבח לדוגמה, הוא 25% מהרווח על הדירה שמכרת. בעסקה עם רווח של 2.2 מיליון ש"ח, אתה תשלם 550,000 ש"ח מס! תכנון נכון של מס היה יכול להפחית מהסכום, ואפילו להגיע לפטור של 100% ממס שבח. דבר כזה חוסך לך חצי מיליון שקלים בעסקה!

זה משמעותי במיוחד אם למשל מכרת את הדירה לטובת קניית דירה חדשה, והתבססת על משכנתא עם הון עצמי של 2 מיליון, כשפתאום נשאר לך ביד מיליון וחצי בלבד – אולי לא יאשרו לך את המשכנתא ככה, או שתצטרך להתפשר על תנאים פחות טובים (כמו ריביות גבוהות נניח), מה שיעלה לך אפילו יותר כסף". 

עו"ד בני בריקמן: "במקרים רבים היה אפשר להשיג 100% פטור ממס השבח!"

זה באמת סכום משמעותי לחסכון, אבל רגע לפני חתימת ההסכם, איך אני יודע אם אני עומד בתנאים של פטור ממס שבח למשל?

"זה בדיוק העניין, עורך דין שמבצע לך את העסקה וגם מתמחה במיסוי מקרקעין יכול לעשות את כל הבירורים בשבילך. חוק מיסוי מקרקעין משתנה מדי שנה, כל כמה זמן מוציאים עדכונים חדשים וחייבים איש מקצוע שיהיה בקיא בפרטים וידע למצוא את הפרטים הקטנים שבעזרתם ניתן לחסוך הרבה יותר מכספי המיסים בכל עסקה.

פטור של מס שבח למשל, ניתן לקבל רק אחרי 18 חודשים של בעלות על הנכס. למשל זוג שקנו דירה ב-1 לינואר 2019, גרו שם כמה חודשים וקיבלו הצעה לרילוקיישן בחו"ל. אם ימכרו את הדירה ב-1 ביולי 2020, הם יצטרכו לשלם 25% מהכסף שקיבלו על הדירה. אבל מספיק שיחכו יום אחד בלבד וימכרו ב-2 ביולי, והנה הם חסכו לעצמם מאות אלפי ש"ח כי הם לא צריכים לשלם בכלל מס שבח – פשוט כי תכננו מראש!

עוד דוגמה: זוג צעיר קיבלו מההורים 800 אלף ש"ח כדי לקנות דירה. הסכום לא הספיק ולקחו משכנתא כדי לקנות דירה של 1.5 מיליון ש"ח. בגלל שמדובר בכספים שהם קיבלו במתנה ומהווים יותר מ-50% משווי הדירה – כדי לקבל פטור על מס השבח הם חייבים לחכות 3 או 4 שנים לפני שימכרו אותה, אחרת ישלמו כמה מאות אלפי שקלים כמס שבח על הרווח שישיגו. רק מתכנן מס מסביר לך את הדברים האלה, וזה קריטי!"

אז אם אני לא עומד בתנאים מאיזו שהיא סיבה… הלך לי הפטור של המס שבח ואין מה לעשות?

"חכה, חכה! אין מה להתייאש. יש גם המון דרכים להפחית מס שבח עתידי. למשל אם קנית דירה ב-1.2 מיליון ש"ח ושיפצת אותה (אינסטלציה, מטבח, ריצוף וכו׳), ולצורך העניין שילמת 150,000 ש"ח על השיפוץ ושמרת תיעוד וקבלות של התהליך – כשתמכור אותה, הסכום הזה יירד מהרווח על העסקה וככה חסכת לך במיסים! במקום נניח 200,000 ש"ח מס, תשלם 50 אלף ש"ח בלבד.

היו לי לקוחות למשל שמכרו דירה ברווח של 485,000 ש"ח, מתוך זה היו צריכים לשלם 121,250 שקלים רק מס! כשהם ישבו איתי, עשינו סדר בחשבוניות, חפרנו בכל ההוצאות שהיו במשך השנים: 4,500 ש"ח מס רכישה כשרק קנו את הדירה, תיווך ששילמו גם 12,000 ש"ח, תשלום לעורך דין של 6,300 ש"ח, שיפוץ בשווי כולל של 170,000 ש"ח. בסופו של דבר הם שילמו בקושי 59,800 ש"ח מס! כמעט חצי מהמקור!

עו"ד בני בריקמן: "איסוף של כל החשבוניות על הוצאות ישנות, יכול לחסוך עשרות אלפי ש"ח במיסים עתידיים!"

זה כסף שהם הוציאו בכל מקרה – שיפוץ, תיווך. החוכמה היא לקבל ייעוץ מקצועי ולדעת 'לנצל' את ההוצאות להפחתה של כל תשלומי המס הקיימים. אפשר לעשות את זה גם בהיטל השבחה אגב, לא רק מס שבח". 

רגע רגע, מס שבח זה אני מכיר. אבל מה זה היטל השבחה?!

"עוד הפתעה בתשלום והפעם לא מרשות המיסים, אלא מהעירייה! כל מי שמוכר נכס, צריך לשלם לעירייה מס שנקרא 'היטל השבחה' והוא בעצם על השווי הפוטנציאלי של הנכס. זה רלוונטי למגרשים ולדירות מגורים, בין בתים פרטיים או דירות גג ודירות גן. 

למשל זוג שכבר חתמו על חוזה ומכרו את הדירה שלהם, קיבלו מהעירייה היטל השבחה על אפשרות שהם בכלל לא ידעו עליה – לבנות מבנה בחצר! הרשות המקומית העבירה החלטה שכל מי שיש לו קרקע מסוימת באזור, יכול לבנות. מתברר שהיה להם שטח של 320 מ"ר שמתוכו בנוי רק 108 מ"ר. הם לא ניצלו את ההיתר שהיה להם (לא ידעו עליו אפילו) – והיו צריכים לשלם גם עליו עוד 50% מהרווח של המכירה!

אם עורך הדין שערך להם את עסקת המכירה היה מיידע אותם לגבי זה, הוא היה ממליץ לתמחר את הבית יותר יקר, בגלל שווי זכויות הבניה בקרקע, וככה הם לא היו יוצאים מופסדים.

עוד סיפור כואב של זוג מבוגר מתל אביב שרצו לעבור לגור ליד הילדים, רק מה – לא חישבו את היטל ההשבחה, מכרו בהפסד ובסוף לא נשאר להם הון עצמי מספיק לקנות את הדירה החדשה! נראה לך זוג בפנסיה יצליחו להשיג משכנתא מהבנק לדירה? ממש לא. זה סיפור נורא ולכן אני מדגיש שהיטל השבחה, כמו מס שבח, הוא לא גזירה משמיים! אפשר להפחית אותו בכל מיני דרכים יצירתיות, בהכוונה מקצועית של מומחה במיסוי מקרקעין כמובן".

עו"ד בני בריקמן: "עם הידע הנכון, אפשר גם לחסוך בתשלום המס וגם להעלות את ערך הנכס לפני המכירה!"

בני, אתה מדבר רק על תכנון מס לפני ביצוע העסקה. אם כבר מכרתי את הדירה, אין לי סיכוי לחסוך?

"אני אהיה איתך כנה, גם אם תגיע אליי אחרי אני יכול לחסוך לך כסף. ברמת העיקרון אפשר להגיש בדיעבד כל מיני דרישות לרשויות המיסים או לעירייה, להתווכח איתם שזכויות הבניה שוות פחות כסף וכך להפחית את אחוזי המס שצריך לשלם. אבל חייבים להדגיש פה – את תכנון המס אין ספק שכדאי לעשות לפני העסקה. גם כי אפשר לחסוך משמעותית יותר כסף, וגם כי זה הרבה פחות בירוקרטיה וריבים עם הרשויות. בסופו של דבר אנחנו רוצים ליצור לך עסקה חלקה, בלי סיבוכים ועם מקסימום רווח כסף".

נשמע נהדר. אז יאללה, בא לי שתחסוך לי מאות אלפי שקלים במכירת הדירה שלי, מה צריך לעשות?

"הדבר הראשון שצריך לעשות זה ליצור איתי קשר לשיחת אבחון ראשונית ללא עלות. בשיחה אני בודק את ההתאמה שלך לחיסכון מקסימלי במיסים. אין לי שום כוונה לבזבז לך את הזמן והכסף, ולכן אם אני רואה שאין תנאים רלוונטיים, אנחנו נפרדים יפה עד למכירת הדירה הבאה שלך. אבל ברוב המוחלט של המקרים, אני אמצא דרך לחסוך לך – והרבה יותר ממה שאתה חושב.

השלב הבא לאחר השיחה הראשונית, הוא פגישת ייעוץ מסודרת. בפגישה אני עושה לך תחקור של ממש, מברר את המצב של הנכס שלך ושל העסקה, ובודק איך ניתן להשיג לך פטור או להפחית לך מהמיסים העתידיים – כל זה מתבצע ב-50 דקות בלבד, לפעמים פחות.

את החלק הבא אנחנו עושים לפי הספר: בניית חוזה משפטי של העסקה, הכנסת הסעיפים הרלוונטיים שיגנו על הזכויות שלך, קיום משא ומתן עם הצד השני, שירותי עורך דין לכל דבר. אני איתך לאורך כל הדרך, מהשלב שאתה רק שוקל למכור את הבית, ועד שאתה מקבל את כל הכסף שמגיע לך, כשאתה יודע שמקסמת את ההון שלך בעסקה, עם רווח של עשרות ומאות אלפי שקלים".  

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »

כתבות דומות

כך יזמים מצליחים בישראל מוכרים את הדירות עוד לפני תכנון הבניין הבא

שוק הנדל"ן רותח – כך תמיד אומרים, אבל כשפרויקטי נדל"ן צצים כמו פטריות אחרי הגשם והופכים את השוק לרווי ותחרותי, כיצד יכול יזם להבטיח מכירה מיטבית של הדירות במינימום עלויות שיווק? ראיון בלעדי עם שרון דידי, האישה שמאחורי המיזם המצליח "דירות בשושו", עם חשיפת הסוד שיכול להציל לכל יזם נדל"ן את הפרויקט – למכור מקסימום דירות למשקיעים מובילים, בלי לשבור את הראש ולהסתבך עם משווקים חיצוניים

לכתבה »

יזמים מרוויחים על חשבון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מהנדס בכיר שובר שתיקה

במציאות שבה פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) מוקפאים ועומדים באוויר במשך שנים, הדיירים תקועים עם נכס מיושן ומתפורר, לרוב בעל פוטנציאל השבחה מטורף, כשהם תלויים בחסדי היזם ובלי שום דרך לתקשר איתו. יצאנו לחקור את יוסי לנדאו, בעלים של קבוצת "בולד" לליווי דיירים וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, כיצד דיירים יכולים להחזיר את הכוח לידיים, לזרז את הפרויקט ואפילו להפוך את התוצאה לרווחית יותר?

לכתבה »

בלעדי: מודל ההשקעה שטורף את הקלפים ונותן לכל אדם עם 100,000 ש"ח כרטיס כניסה ליציע הכבוד של עולם הנדל"ן

הרחקה מכוונת של משקיעים מהארץ על ידי הממשלה בצירוף חוסר אונים של הדור הצעיר, מוציאה המוני ישראלים לחפש הזדמנויות השקעה טובות יותר מעבר לים. אך כמו תמיד, איפה שיש הזדמנויות לכסף גדול, יש גם מלכודות ונוכלים. בשנים האחרונות, מספר נפילות של קרנות השקעה הכתימו תעשיה שלמה וגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים. איך אפשר לזהות את הסכנות מראש ולהשקיע מעבר לים בצורה פסיבית ובטוחה? בכתבה הבאה, ננסה לענות.

לכתבה »

נגמר באוקטובר 2022: צ׳אנס אחרון לבצע בבניין תמ"א 38 ולהפוך את ה״דירה המעופשת״ שלנו לנכס מפואר בחינם

אלה הרגעים האחרונים של תמ"א 38. התוכנית אשר נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, מציעה לדיירים דירה גדולה יותר, בטוחה יותר ומודרנית יותר במקום הדירה הנוכחית מבלי לשלם אגורה – עומדת להסתיים בכל רגע. אך מסיבה לא מובנת, לא כל הדיירים ״מזנקים״ על ההזדמנות. מצד שני, עכשיו, כשהמדינה השאירה חודשים בודדים בלבד לקבלת היתר לפרויקט תמ״א 38 (עד אוקטובר 2022 למעשה), מי שימהר וישנס מותניים, יוכל להשיג דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה תת קרקעית, מחסן וכל זה בבניין חדש ומפואר. וכמובן, בלי להוציא שקל מהכיס. רוצים לקפוץ על העגלה לפני שיהיה מאוחר מדי? כך תעשו את זה נכון.

לכתבה »